普兰店市人民政府文件关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知

王希胜律师

普兰店市人民政府文件
  
普政发［２００2］１号
  




关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知

各乡、镇人民政府，市政府各局、直属机构：
　　根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）和省政府《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（辽政发 [1999]1号）、省住房委员会《关于印发辽宁省住房分配货币实施意见的通知》（辽房委字 [2000]9号）及大连市政府《关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知》（大政发 [1996]66号）精神，结合我市实际情况，现将我市进一步深化城市住房制度改革，加快住房建设有关问题通知如下：
　　指导思想、基本原则和目标
　　（一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适
　　应社会主义市场经济体制和我市实际情况的住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足我市城市居民日益增长的住房需求。
　　（二）基本原则：在国家和辽宁省统一政策指导下，坚持因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新人新房新制度、老人老房老办法”；坚持按劳分配，效率优先，兼顾公平的原则，平稳过渡，综合配套。
　　（三）目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城市住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货
　　（四）全市机关、社会团体和企事业从 2002年 1月 l日起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。根据我市实际，采取深化完善住房公积金制度和建立购房补贴制度相结合的办法，实现住房实物分配向货币分配转化。停止住房实物分配后，职工住房转向主要由个人到市场购买。购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。职工自购的住房，其产权归个人所有。
　　（五）认真贯彻《住房公积金管理条例》，全面推行和不断完善住房公积金制度。单位和职工个人要按其缴存住房公积金，加快外资、民营企业和个体工商户住房公积金制度建立。住房资金管理中心要加大住房公积金的归集力度，加强住房公积金执法，规范住房公积金的管理，健全规章制度，强化基础工作，实现住房公积金核算到个人。
　　2002年职工及其单位分别按职工本人上一年度平均工资的8%缴存住房公积金比例分别为10%。
　　（六）对2002年1月 1日后参加工作的新职工，实行新人新制度。新职工自到岗的次月起，所在单位按其月工资总额的18％、个人暂按15％缴存住房公积金。
　　（七）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且原有住房建设资金（含出售公有住房收入）可以转化为住房补贴的机关、团体和企事业单位，可通过建立购房补贴制度，对2001年底以前参加工作的无房和未达到购房补贴面积标准的老职工，发放购房补贴（包括购房基本补贴和购房工龄材贴）。购房补贴在职工购房时发放，严禁挪作他用。住房面积达到购房面积标准的职工不发放购房补贴。
　　（八）购房基本补贴标准根据我市职工年平均工资总额、工龄、职级、购房补贴面积标准和经济适用住房平均价格等因素综合确定。职工家庭购房最低负担价和经济实用房价格每年由市住房委员会公布一次。2002年职工家庭购房最低负担价（即集资建房家庭投资最低负担价）为每平方米（指建筑面积。下同）750元，2002年经济适用住房平均价格为每平方米1500元。
　　（九）购房基本补贴，根据原有建房资金转化和职工住房现状可实行轮候制，由购房家庭职工双方所在单位分别按照职工本人应享受的购房补贴标准计发。
　　（十）购房补贴原则上不直接发给本人，在职工购买住房时，已转账方式支付。
　　有条件的单位可发放公共部委维修基金补贴，存入住房资金管理中心银行设立的住房维修基金专户。具体计算公式为：局时房改出售住房成本价÷2×8%（提取系数）×职工购房补贴面积标准。
　　（十一）逐步实行住房货币分配改革的具体办法是：市财政核拨经费（补贴）的机关、团体核定额补贴的事业单位执行《普兰店市机关和定额补贴事业单位住房分配制度改革施行方案》（详见附件一）；具备实施住房货币分配条件的企业和自收自支的事业单位执行《普兰店市企业和支收自支事业单位住房分配制度改革指导方案》（详见附件二）。各单位的具体实施方案，须报市房改办批准实施。
　　住房补贴资金主要来源于原财政预算内住房建设投资金、出售公有住房收入和单位自筹资金。
　　财政和各单位要在保持原有住房建设资金不减少的前提下，做好购房补贴资金的预算、核定和划转工作。
　　（十二）购房补贴资金的管理和使用
　　单位购房补贴必须存入市住房资金管理中心为单位开设的单位购房补贴资金专户。
　　职工购房时，可向所在单位申请使用购房补贴。单位可轮侯制的原则申报，经市房改办审批后，方可使用。款额不足时按有关规定申请公积金政策性贷款和商业银行贷款。
　　三、建立和完善以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系，加快经济适用住房建设
　　（十三）市政府对全市住房建设进行宏观调控，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房；2002年年收入4万元或人均（3人以上家庭）年收入0.35万元以上的家庭暂定为高收入家庭，暂停为高收入家庭。
　　（十四）调整住房的投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城市居民的住房问题。要从实际出发，制定扶持经济适用住房建设的政策，其所需用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。要控制经济适用住房的设计和建设标准。经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。要采取有效措施，取消不合理收费，降低建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进职工购房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房，多渠道加快经济适用住房建设。
　　四、继续推进现有公有住房改革
　　（十五）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1998］23号）继续推进租金改革。在坚持逐年提高房租的同时对住房超面积部分实行加租。在坚持逐年提高房租的同时，对住房超面积部分施行加租。我市从2002年1月1日起施行第四步调租，有暖气楼房租金平均提高到每平方米使用面积1.20元；无暖气楼房足迹平均提高每平方米使用面积1.00元，瓦、平房租金本次暂不调整，提租候补再增发补贴。
　　（十六）继续推进现有公有住房出售的。2002年1月1日起，出售公有住房成本价有每平方米建筑面积630元提高到750元。同时取消20%的一次性付款折扣和3.1%的现住房折扣政策。
　　五、培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理
　　（十七）规范市场行为，建立健全法规。稳步开放、搞活已购公有住房和经济适用住房的交易市场。
　　（十八）停止用房改资金发放项目和单位贷款，大力发展住房公积金个人政策性贷款，开展住房公积金代会和商业银行公积金个人政策性贷款，开展住房公积金贷款和商业银行贷款相结合的组合贷款业务，完善住房产权抵押登记制度，建立风险准备金，防范住房资金贷款风险。各商业银行应优先发放职工住房贷款和经济适用住房建设贷款。 　　
　　（十九）加快改革现行住房的维修、管理制度。按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发[1998]51号）文件规定，有城建部门制定具体实施办法。建立住房公共部位、公用设施维修基金，将强住房售后维修管理，健全业主对专项维修基金管理和使用得监督制度。
　　加紧推行全市的物业管理工作，引入竞争机制，提高管理水平，建立业务自治与物业管理相结合的社会化、专业化、市场化的无业管理体制。
　　六、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
　　（二十）要进一步加强房改和资金管理机构的建设。市直有关委、办、局和大中型企业，应根据深化房改工作的需要配备专、兼职工作人员。市相关单位和部门要密切配合，切实把深化房改的各项工作落到实处。
　　（二十一）实施住房分配货币化涉及面广，政策性强，牵涉到各方面利益的调整，必须有强有力的政策支持。建立职工住房档案，实行住房单干管理微机化。职工购房补贴暂不作为计征个人所得税基数，暂不列入缴纳社会保险费基数。
　　（二十二）加强舆论引导，搞好房改宣传，促进职工转变住房观念，保证房改方案顺利实施。
　　（二十三）严肃纪律，加强监督检查。对违反国务院国发[1998]23号、省政府辽政发［1999］1号、省住房委员会辽房委字[2000]9、大连市政府大政发[1996]66号、普政发[1997]62号文件和本通知精神，继续无偿实物分配住房、变相增加住房补贴、用成本价或低于成本价超标出售购买公有住房、公房私租牟取暴利等行为，各级监察、审计部门要认真查处，从严处理。
　　
附件一：
普兰店市机关和定额补贴事业
单位住房分配制度改革试行方案
　　为深化我市住房制度改革，转换住房投资和分配机制，通过实行住房分配货币化，提高机关和定额补贴事业单位职工自购住房的能力，满足职工对住房的有效需求，根据国务院和省、大连市政府有关文件精神，制定本方案。
　　一、改革的目标和原则
　　（一）改革的目标
　　１、建立职工购房发补贴的住房分配制度，将住房实物分配机制转换为个人自购与财政或单位资助相结合解决住房的新机制。
　　２、将住房行政配置转换为住房市场配置。职工家庭依据需要和经济承受能力，自主选购住房，实现住房供应社会化、市场化。
　　二、改革实施的范围和对象
　　（一）单位范围：普兰店市市内四区财政全额拨款的机关、团体和定额补贴的事业单位（以下称参改单位）。
　　（二）个人对象：在参改单位工作、具有市内四区常住城市户口、在编和离退休的无房和未达到购房补贴面积标准的职工。
　　三、住房分配货币化的形式
　　通过采取完善住房公积金制度和建立购房补贴制度相结合的办法，逐步实行住房实物分配向货币分配转化。
　　（一）完善住房公积金制度
　　１、参改单位必须认真贯彻《住房公积金管理条例》，按期缴存住房公积金，并不断加大改革力度，2002年职工及单位分别按职工本人上一年度月平均工资的8%缴存住房公积金。
　　２、对2002年１月１日后参加工作的新职工，实行新人新制度。新职工自到岗的次月起，所在单位按其月工资总额的18％、个人暂按１５％缴存住房公积金。
　　（二）建立购房补贴制度
　　１、对2001年底以前参加工作的无房和未达到购房补贴面积标准的老职工，实行购房补贴制度。购房补贴包括购房基本补贴和购房工龄补贴。
　　２、购房补贴标准
　　购房补贴标准根据我市职工年平均工资总额、工龄、职级、购房补贴面积标准和经济适用住房平均价格等因素综合确定，每年由市政府公布一次。
　　（１）2002年经济适用住房平均价格为每平方米（指建筑面积，下同）1500元，职工家庭购房最低负担价为每平方米750元。
　　（２）各职级职工购房补贴面积标准（平方米）为：正市级１０５、副市级９５、正局级８５、副局级８０、正科级７５、副科级７０、科员６５、办事员６０。
　　专业技术人员和技术工人购房补贴面积标准见附表。
　　（３）购房工龄补贴是对无房户和住房未达到购房补贴面积标准的职工发放一次性住房补贴。
　　每平方米住房每年购房工龄补贴计算公式为：（经济适用住房平均价格-职工家庭购房最低负担价）÷２。2002年为375元。
　　（4）购房工龄补贴对1994年建立住房公积金前职工的工作年限施行公积金补偿，参照职工按房改政策购买公有住房的工龄折扣比例确定。
　　每平方米住房每年购房工龄补贴额计算公式为：经济适用住房平均价格÷2×0.6%。2002年为4.50元。
　　３、老职工购房补贴的计算
　　（1）2001年底前参加工作的职工（含已退休）无房和住房面积未达到购房补贴面积标准的，在本方案实施后购买住房，可向所在单位提出领取购房补贴申请。
　　（2）购房补贴由购房职工夫妻所在单位分别发放，按照效率优先、兼顾公平的原则实行轮候制。
　　（3）购房补贴计算公式
　　购房补贴额=[经济实用住房平均价格-职工家庭购房最低负担价]÷2+职工工龄×年工龄补贴额]×（购房补贴面积标准-现住房面积）
　　4、职工购房时，除享受购房补贴外，对购房补贴面积标准内的面积，加法公共部位、公用设施维修基金补贴（以下称维修基金补贴）。其计算公式为：届时出售公有住房成本价×2÷8%（提取系数）×职工购房补贴标准
　　５、单位购房补贴的资金来源
　　单位购房补贴资金来源：由各级财政预算列支的全额拨款或定额补贴和单位出售公有住房收入及原有购（建）住房的转化资金。
　　６、购房补贴资金的管理、使用
　　（1）单位购房补贴资金由各级财政会同市房改办审核后，存入市住房资金管理中心为单位开设的单位购房补贴资金专户。
　　（2）维修基金补贴在职工购房时，一次性从单位购房补贴基金户，转存入住房资金管理中心在银行设立的住房维修基金专户。
　　（3）职工购房时，可向所在单位申请使用购房补贴。经单位审核、市住房资金管理中心审批后，可提取使用。款额不足时，可按有关规定申请公积金政策性贷款与商业银行贷款相结合的组合贷款。
　　四、配套政策
　　要大力发展经济适用住房建设，并采取有效措施，取消不合理收费，降低建设成本，坚持保本微利，实行政府指导价，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
　　五、纪律
　　（一）职工在申请购房补贴时，须如实填写现有住房等有关情况。如有不实，经核查后，除停止其缴存购房补贴、追回已领取的购房补贴本息外，情节严重的以贪污论处。
　　（二）单位房改工作人员要认真负责、严格审核。对玩忽职守、弄虚作假的要严肃处理；对情节严重的，要追究当事人和主管领导的责任。
　　（三）各级监察、审计部门要与纪检部门密切配合，加强对执行住房货币化分配政策情况的监督、检查。对违反国务院、省政府通知和本方案规定，侵占富农、集体利益的行为，要严肃查处。
　　六、附则
　　（一）本方案在市直部分机关和定额补贴事业单位先行试点，而后进一步总结经验，逐步完善，全面试行。
　　（二）本方案由市房改办负责解释。
　　（三）本方案自2002年1月１日起施行。