购买军产房的效力及需要注意的法律事项

王希胜律师

购买军产房的效力及需要注意的法律事项
  作者：徐立新 ，（大连）辽宁亚太律师事务所律师，


一、什么是军产房

根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是指由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。

简单说，军产房就是产权人是军队的房屋

二、目前市场上出现的军产房，购买的是军产房的产权还是使用权

目前，我市的军产房销售，买受人购买的是军产房的使用权，而不是产权。那么两者有什么区别呢？

产权就是我们通常说的所有权，产权变更登记需要到房产交易中心登记备案，而军产房使用权变更不用到房产交易中心备案，而是在销售军产房的所属军队房产部门变更登记。

根据《继承法》规定，产权房屋属于继承的范围，但军产房由于购买的是使用权，而不是所有权，因此不属于继承财产的范围。虽然目前操作中，房主如果去世，其子女可以要求军队房产部门变更登记，但这不受继承法的保护，容易受到的政策影响，因此，从保护购房人的利用角度出发，希望相关保护购买军产房使用权的法律能够及早制订。

根据《大连市公证业务若干问题的规定》第三条第（八）项规定“公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。”，因此，对军产房进行处分想进行公证也受到障碍。

三、购买军产房必须注意的法律事项

1、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的；

2、要求开具军队出具的统一发票；

3、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续；

由于，军产房的产权为军队所有，通常情况下，军队把军产房的使用权给所属军区的军人及其家属使用。目前没有法律规定，可以把军产房的使用权出售给他人，因此购买军产房使用权缺少法律的保护。

四、军队与开发商合建开发售楼的效力

根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定“军用土地有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房是军队房地产开发经营的方式之一”，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》第八条规定“军队可以利用土地与地方合作建房”。

那么，军队与开发商签署的合作协议的效力无论对开发商、军队而言，还是对购房者而言都是很重要的。

一、如果军队与开发商约定军队出地，开发商出钱的方式合作建房对外销售获得收入的话，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》及商品房买卖司法解释，该合作建房协议必须符合以下条件方具有法律效力：

1、必须获得解放军总后勤部审批；

2、按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》，凭《军用土地补办出让手续许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让，补交土地出让金、权属过户手续；

3、开发商需要具备房地产开发资质。

二、如果符合上述条件，并且该房产项目通过行政审批对外销售的，购买人根据实际情况需要注意以下方面：

1、如果业主与开发商签订购房合同的，则所购买的不是军产房使用权，而是购买的商品房所有权；

2、开发商出具正规发票；

3、去房产交易中心依法办理过户，获取房产证书。

这种情况实际购得是商品房所有权，而不是军产房使用权。

因此，购买人在购房时，一定要注意，如果是购买军产房使用权，则一定要与军队签订购房合同，与开发商签订购房合同的，不是购买军产房使用权，而是购买商品房所有权。