北京通州区画家村农民与画家间的卖房官司

王希胜律师

北京市第二中级人民法院民事判决书




                                       (2007)二中民终字第13692号

上诉人(原审被告)李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，河北省邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。
被上诉人(原审原告)马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。
委托代理人董秀梅(马海涛之妻)，1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住址同上。
上诉人李玉兰因一般买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则、被上诉人马海涛之委托代理人董秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2O06年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。马万春于200O年去世。2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，其无权使用辛店村宅基地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。后吴淑敏撤回起诉。
李玉兰辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。
原审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当把该房产返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故其抗辩意见不予采信。综上，原审法院于2007年7月判决：一、李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三问、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。
判决后，李玉兰不服，向本院提出上诉，坚持认为其与马海涛所签房屋买卖合同有效，并据此请求撤销原判，驳回马海涛的诉讼请求。马海涛同意原审判决。
经审理查明，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春与吴淑敏系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马万春于2000年9月去世。
2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4．5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2 0 02年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。
该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款45 000元，马海涛将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年1 0月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。
在原审法院审理期间，马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。原审法院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。

上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、集体土地建设用地使用证、买卖房协议书、评估报告等证据在案佐证。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，本院不予支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，本院亦予以维持。
考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

    一、维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第103l号民事判决第一项、第二项；

    二、马海涛与李玉兰于二00二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效。

    评估费600元，由马海涛负担300元(已交纳)，由李玉兰负担300元(于本判决生效后七日内交纳)。

    一审案件受理费50元，由马海涛负担25元(已交纳)，由李玉兰负担25元(于本判决生效后七日内交纳)；二审案件受理费70元，由李玉兰负担(已交纳50元，剩余20元于判决生效后七日内交纳)。

    本判决为终审判决。

审判长：肖蓉蓉

审判员：张振越

代理审判员：李馨

二零零七年十二月十七日

书记员：康乐

王希胜律师

李玉兰代理律师的代理词

代理意见



尊敬的审判长：

今天，我们作为原告李玉兰的代理人参加本案诉讼活动，心情是十分沉重的。我们既气愤于被告的背信，也感慨国家法律对农村土地处置在立法层面上存在的相关问题。但是，为履行代理人的职责，我们还是愿依据相关事实和法律规定，发表代理意见如下：

2006年12月，马海涛向人民法院提起诉讼，要求法院确认其与李玉兰签署的《买卖房协议书》无效。该案经人民法院一审、二审，现已审理终结，二审法院最终判决认定马海涛与李玉兰签署的《买卖房协议书》无效。作为一个守法公民，李玉兰尊重人民法院作出的有效判决，也将依照法律的规定履行相关的法定义务，但是，我们也注意到北京市第二中级人民法院[2007]二中民终字第13692号民事判决书虽然认定该《买卖房协议书》无效，但同时指出：考虑到出卖人[即本案被告]在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人[即本案原告]信赖利益的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面予以确定。

我们对北京市第二中级人民法院所作出的这个判决虽然持有一定的保留意见，但是我们认为在国家土地政策、法律没有进行修改之前，北京市第二中级人民法院的这个判决还是比较客观、公正的，既维护了法律的严肃性，也维护了各方当事人的合法权益。正是基于二审法院作出的这一判决，我们才提起这一诉讼，要求人民法院判令被告承担相应的赔偿责任。我们主张被告应承担赔偿责任的事实和理由是：

首先，原告与被告签署的《买卖房协议书》被判决无效，将导致原告腾退争议房屋，给原告造成了巨大的经济损失。

2000年，本案原告来到宋庄进行艺术创作活动。2002年7月1日，原告与被告签订《买卖房协议书》，约定购买被告位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可。

被告向原告交付房屋后，由于被告原有的房屋是已有数十年历史的老房子，已十分破旧，故，原告对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费约13万元人民币。2005年，原告为偿还购房和翻修所借款项，卖掉了邯郸老家的商品房，作了在此定居并进行艺术创作的长期打算。

而当原告付出自己的辛劳、创造出一片家园后，被告却由于看到房屋价值提升，在利益的驱动下，竟然公开违背诚实信用原则，以出售房屋违法为由向法院提起诉讼，要求判决与原告签订的房屋买卖合同无效。

原被告之间的买卖合同被判决无效，依合同无效后双方返还的原则，即使原告在拿到被告退还的购房款以及原房添附部分的价值折价补偿款（判决书认定房屋重置成新价及地面附属物共计93808元）后，原告也根本无法以此不足10万元的款项再买到可以安家的房屋。

据调查，在过去几年中，宋庄周边商品房的价格有了巨幅增长。2002年宋庄地区商品房价约为每平方米1500元，而现价已达每平方米7500元；与宋庄毗邻的河北省三河市燕郊镇2002年每平方米1000元，现在每平方米已高达5000元以上。五年间，宋庄周边的商品房价翻了五倍。假如，原告不是因信赖被告购置本房，而是用购置被告房屋同等数额的13万元，在2002年当时可购置宋庄地区商品房86平方米，在燕郊可购置商品房 130平方米。依购置宋庄周围地区86平方米商品房现价645,000元，购置燕郊地区130平方米商品房现价650,000元的不争事实来匡算，被告这样的反悔行为，给原告造成的经济损失，高达50余万元。这也正是二审法院所认定的被告给李玉兰造成的 “信赖利益损失”额。

另外，由于被告的失信反悔，给原告的正常工作和生活造成了极大的损害。原告和丈夫完全依靠出售艺术品来维持全家人的生活。2005年，原告曾与上海务色艺术车间签定合同，商定原告每年提供画作六幅，在此情形下，原告可获得八万元人民币的稳定收入。2006年，原告及丈夫陷入被告失信反悔造成的意外官司，不仅画作未能完成，失去了这八万元的收入，而且要依约承担百分之十的违约金，仅此一项，原告的净损失即达88,000元。

综合计算，由于被告的失信反悔，给本原告造成的直接损失和间接损失至少在60余万元。

第二，被告人收回房屋，可获得巨大利益。

被告人当年售出此房，已经获得了当时市场条件下的最大利益。根据我们的了解，如按农村房屋及院落只能出售给本村村民的规定，2002年当时，被告出售给原告的房屋如果是在村民之间交易，价格约在一万元左右；如果拆除房屋，把宅基地交还村集体，仅可获得赔偿3000元左右。而，被告人将该房屋出售给原告，售房得款为45000元，被告对此交易所得在当时是非常满意的。此后，被告反悔，提出收回已经出售房屋的诉讼请求，也正是宋庄地区周边土地升值和国家拆迁补偿费用的提高。

根据北京市2003年8月1日实行的关于农村宅基地房屋拆迁补偿规定，被告人收回房屋后如遇拆迁，有可能获得高额的经济赔偿。

依据《北京市通州区人民政关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》[通政发{2004}21号]的规定，宋庄地区对被拆迁房屋补偿金的计算办法如下：

1、重置成新价：

每平方米550元。

李玉兰现有房屋建筑面积162.54平方米，依照这一标准计算可得89，397元（550元×162.54平方米＝89，397元）。

2、区位补偿价：

1982年前获得的宅基地在264平方米以内的，按每平米860元计算；超过264平方米的部分，每平米按860元的百分之三十计算。

李玉兰所在房屋宅基地面积为391.28平方米，依照这一标准计算可得259,878元（860元×264平方米＋860×30％×（391.28平方米－264平方米）＝259,878元）。

3、住房搬迁补助费：

按住房面积的1.5 倍计算面积，每平方米15元。

162.54平方米×1.5×15元 =3657.15元。

4、土地征用和拆迁安置费、搬迁奖励等：

约50000元。

5、另外，买受人修缮、翻新、装修、添置设施以及地面附属物的附加值：约100,000元。

计算依据是：原告对房屋净投入的13万元中有约6.5万元为如上投资。2002年至2007年，依照国家统计局发布的物价上涨指数[2004年3.9;2005年1.8;2006年1.5;2007年4.6]和建筑材料上涨幅度[大约在百分之八十以上]计算,现值当在12万元以上，扣除折旧，至少为100000元。

     以上五项合计约：502,932元。

这就是说，被告违背诚信收回房屋后，根据现在的政策规定，有可能从土地升值或拆迁补偿中获得高达五十多万元的利益，随着政策的变化，获利空间可能更大。

第三，被告系合同无效的主要过错方，应当赔偿原告的损失。

被告是北京市的常住人口，在出卖争议房屋时明知国家政策及北京市的规定，即房屋及宅基地属禁止流转范围。被告在将房屋出卖多年后，又以违法出售房屋为由，要求法院认定买卖合同无效。因此，二审法院认定被告应当对合同无效承担主要责任，既于法有据，又于理相通。根据《中华人民共和国合同法》第58条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，我们认为，对于原告因该合同无效造成的信赖利益的损失，被告应当予以赔偿。

第四，被告信赖利益的损失应当综合考虑该房屋所在地土地升值以及原告收回该房屋后依拆迁政策可得的补偿利益以及被告购置新房屋所需款项等因素予以确定。

Ø        鉴于我们已经对该院落房屋包含土地价值的房屋价值以及如争议房屋进行拆迁被告可获得利益申请评估，我们认为，该评估结果应当作为判断被告信赖利益损失的依据之一。

Ø        原告在腾退争议房屋后，再在附近购买相同面积的可居住

Ø        商品房约需170万元，与原房屋的价差约为160万元。

计算依据：以通州区宋庄镇草寺500号“盛通绿色家园”一套200平方米房屋计算：单价8,600元/㎡，总房价为人民币1，720，000元。

因此，我们认为，原告向被告支付的经济赔偿金除院落内的添附价值外，还应当在对上述三方面因素进行综合考虑的基础上，对被告信赖利益损失进行赔偿。

综上所述，被告的失信行为将直接导致原告的流离失所，给原告及原告的家庭带来了巨大的伤害和经济损失。

有鉴于此，原告特依法请求人民法院支持原告的诉讼请求，判令被告为其失信行为付出代价，也给原告一个继续生活下去的基本保障。

                  

代理人： 北京市隆安律师事务所律师    陈  旭

         宋庄艺术家                  王立则

                                      二○○八年三月三日