夫妻单方转移店铺租赁权的效力之争

王希胜律师

夫妻单方转移店铺租赁权的效力之争


作者：俞惠中


[案情]
  　　郑某与王某（女）系夫妻关系，均已年逾花甲，关系不和，双方生有一子，名郑石，也已成年。1986年4月郑某与某商场签订了一份《关于建造商业用房的合同》，合同约定：甲方（招商场）同意乙方（郑某）在商场内建造楼房一间平房一间，建筑面积60平方米；房屋及内部设施的产权属乙方，地基产权属甲方；乙方投资15000元，交付使用后租金每月每平方米2.5元；合同自1986年5月1日起至1991年5月1日止，期满后再根据双方经营状况修订合同。1989年因商场改建，上述门市部需拆除，商场即另行安排门市部给郑某和王某经营，郑某和王某均未交纳租金，1991年建房合同期满后，郑某未再与商场签订书面合同。1996年商场再次改建，上述另行安排的门市部又需拆除，商场先后又另行安排商场四区34、35号和39号门市部给郑某和王某，仍未签订书面合同。此后该3个门市部由王某领取了营业执照，并一直由王某经营管理，期间，商场未收取上述门市部的租金。至2002年1月8日王某写给商场一份“情况说明”载明：“关于以前商场与我丈夫郑某所订建房合同的店面，经郑某同意，领营业执照是我王某名下，房屋归我所有。后经拆建，郑某并无异议，现拆建后门面为四区34、35号两间，现我决定将上述门面转给儿子郑石，以上情况属实，由我负责。”商场遂据此于2002年1月8日与郑石签订协议书两份，约定：商场提供郑石招商场四区34、35号和39号门市部3间，收费方法自2003年1月1日至2009年12月31日止，甲方按统一规定价格的50%收取租金。每年签订合同。2002年7月，郑某以王某擅自处分夫妻二人共有的3个铺面、侵犯了其合法权益为由向法院起诉，请求法院确认被告王某的转让行为无效。

[争议]

  　　本案在审理中，存在着两种处理意见，第一种意见认为，本案中王某在未经郑某授权的情况下，将上述夫妻共同共有的门市部租赁使用权转给郑石，应认定转让无效。第二种意见认为，原告的诉请缺乏依据，应予驳回。

[评析]

  　　笔者同意第二种意见，理由如下：

  　　首先，原告请求缺乏法律依据。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”那么本案是否适用该条规定呢？笔者认为，王某的租赁权转让行为不能适用该条规定，理由为：要正确理解这条规定的内涵，首先要从法律上区分物权（我国民法通则规定的财产所有权）与债权。物权与债权相比，具有排他效力、优先效力、追及效力以及物上请求权效力。物权的排他效力，是指一物之上不得有两个所有权，即“一物一权主义”，但一个所有权可以为数人同时享有，法律上称为共有。物权的追及效力，是指物权成立后，其标的物不论流转到何处，无论被谁占有，权利人均得追及物之所在，要求占有人返还原物。上述司法解释的规定正是体现了物权的追及效力（即共有人处分共有物的原则）和确立了第三人善意取得制度。而本案诉争之铺面的所有权人为商场，这是当事人一致确认的事实；诉争的铺面租赁权基于租赁合同产生，租赁权虽然有某些物权特征，但本质上则属于债权，没有对抗第三人的追及效力，显然不能适用上述规定的物权追及效力原则。故原告诉请确认被告租赁权转让行为无效的主张，缺乏法律依据。

  　　其次，租赁权由何人行使，基于租赁合同确定，而本案中关于诉争之铺面的承租，在2002年之前夫妻双方均未与出租人订立书面租赁合同，事实上自1996年起一直由王某一方在经营管理，而郑某未参与经营。根据合同相对性原则可认定实际经营管理者王某为承租方，作为承租方的王某，在2002年初提出转让租赁权给原、被告的儿子郑石，系其行使合同权利的正当行为，王某出具转让租赁权的情况说明，商场同意王某转让租赁权的请求，与郑石签订了两份租赁合同，这种行为实质上是原口头租赁合同权利义务的概括转移。换言之，郑石受让之租赁权并非来源于转让人王某对租赁权的设定，而是来源于转让人对租赁权的转移以及出租人对租赁权转移的认可。而原告以王某转让租赁权未征得其同意导致侵犯其合法权益为由，主张转让租赁权的行为无效，因其不是租赁合同当事人，无权以夫妻内部关系对抗合同租赁权之转移。

  　　（作者单位：江苏省常熟市人民法院）