从两份民事判决再谈房屋承租人优先购买权的实现

王希胜律师

从两份民事判决再谈房屋承租人优先购买权的实现

张静波 2005-2-3  


     房屋承租人对承租房屋享有同等条件下的优先购买权，在我国的多部法律法规中均有规定，但是却没有对房屋承租人如何实现同等条件下的优先购买权在操作层面上作出具体规定，导致不同的法院对同一类型的案件，因对法律的理解差异而作出不同的、甚至相反的判决。而对同一类型的案件的不同、相反的判决，只能最多只能有一种判决是正确的。孰是孰非？有对比才有鉴别，笔者拟通过两份判决书的对比，试谈人民法院如何确保房屋承租人优先购买权的实现。

    案例一：（2004）灌民二初字第14号民事判决书
    一  判决书认定的事实：
    原告潘军，男，1963年3月出生，个体工商户，住灌云县伊山镇西后街10－5号。原告潘军长期租赁被告城关粮管所位于灌云县城伊山南路四层综合楼北起第四、五两间门面房经营家用电器，合同到期后，原被告于2003年3月28日重新签订了房屋租赁协议约定每间房每年租金12000元，租期为2003年3月11日至2004年3月10日，原告按约给付了租金24000元。2003年6月17日，被告以企业改制整体公开竞价出售的名义，将该综合楼转让给第三人庄开井、胡新明等11人，但未在出卖之前的合理期限内依法通知原告。2003年9月30日、2004年1月18日，庄开井、胡新明等11人分割该综合楼，庄开井、胡新明分别120000元和115000元的价格就原告承租的门面房各一间与被告签订了房地产买卖契约，并取得了房屋所有权证。原告认为被告的行为侵犯了原告依法享有的优先购买权，请求法院依法确认被告与第三人庄开井、胡新明签订的房地产买卖契约无效，判决被告以其与第三人庄开井、胡新明签订的房地产买卖契约约定的同等价格将两处房地产出卖给原告。
    二  法院判决及其理由：
原被告之间的房屋租赁行为不违背国家法律政策规定，为合法有效的民事法律行为，被告将原告承租的房屋在内的整栋综合楼以公开竞价的方式整体出卖，未在合理期限内依法通知原告，侵犯了原告的优先购买权。且庄开井、胡新明等11人已分割了综合楼，此行为剥夺了原告就承租房屋的优先购买权。原告对承租房屋享有优先购买权是法定的权利，不附加任何条件，不因被告出卖房屋超出原告承租范围而改变。让承租人行使优先购买权并不影响出租人的利益，而不让承租人行使优先购买权则侵犯了承租人的合法权益。公开竞价本质上也是一种买卖，承租人的优先购买权正是在买卖中实现。因此，原告要求确认被告与第三人庄开井、胡新明签订的房屋买卖契约无效，应予支持。原告要求被告以其与庄开井胡新明签订的房地产买卖契约约定的同等价格将房屋出卖与原告，不予支持，原告应在同等条件下享有优先购买权。
    判决内容：
    1、被告灌云县城关粮管所与第三人庄开井、胡新明分别签订的房地产买卖契约无效；
    2、驳回原告潘军要求被告以其与庄开井、胡新明所签订的房地产买卖契约约定的同等价格将房屋出售与原告的诉讼请求；
    3、原告潘军在同等条件下享有优先购买权。
    四  判决后的执行和申诉：
    2004年5月10日，潘军申请执行，要求以235000元的价格将两间门面房执行给申请人，以实现优先购买权。法院受理后，2004年9月3日作出（2004）灌法执字第180号民事裁定书。认为申请执行的法律文书要有给付内容，且执行标的要明确，申请人要求以235000元的同等价格优先购买房屋的请求，在（2004）灌民二初字第41号民事判决书中已被驳回，且城关粮管所已表示不再出卖该房产。裁定：申请执行人潘军要求法院以235000元价格将两间门面房执行给他的请求，本院不予执行。本案执行完毕。
潘军因无法实现优先购买权，申请灌云县人民检察院对（2004）灌民二初字第41号民事判决提起抗诉，灌云县人民检察院经初步审查，认为该案判决可能有误，决定立案审查。

    判决二：（2003）沪一中民二（民）终字第430号民事判决书
    一  两审判决书认定的事实
樊国娟，女，1952年6月28日出生，汉族，住浙江省奉化市六桥镇民主西村。2001年5月21日，樊国娟（签约乙方）与玖玖公司（签约甲方）签订了一份《上海市房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于闽行区银都路3399号4楼10号商铺（即银都路3355号）出租给乙方，建筑面积100平方米，月租金人民币4562元，租赁期限自2001年6月23日起至2003年22日止。签约后，双方按约定履行合同。2002年3月22日，玖玖公司向樊国娟发出《意见征询书》：“您所承租的3355号商铺，我司已决定出售，现定单价7500元，总价805725元。根据我司与您签订的租赁合同的规定，在同等条件下您有优先购买权，故发此函以征询意见。如您决定购买，请至君临花园售楼处办理相关手续（支付定金2万元）；如您放弃优先购买权，则请书面回复。在我司将该商铺售给第三方后，您前来办理转租手续，我司于您签订的租赁合同中的权利义务一并转给第三方。2002年3月25日，玖玖公司与杨建签订了一份《君临天下花园房屋认购书》，双方约定，杨建向玖玖公司购买位于上海市闽行区银都路“君临天下花园”3355号房屋，单价7500元，总房价805725元(一次性付款98％)，三个月内原租赁业主购买3355号房，此认购书自动失效。同年5月16日玖玖公司与杨建正式签订了《上海市商品房出售合同》。8月15日，杨建办出该房屋的产权证。
    2002年11月7日，樊国娟以玖玖公司与杨建之间的买卖行为侵犯其优先购买权为由提起诉讼要求法院判令玖玖公司与杨建其房屋出售合同无效，并以玖玖公司与杨建签订的房屋出售合同的条款与其签订房屋出售合同。
    二  一审法院的判决和理由：
    所谓承租人的优先购买权，是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。关于房屋承租人的优先购买权问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，国办发《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”根据上述法律规定，承租人的优先购买权系依法产生，而不是根据当事人之间的合同所产生。其中，作为承租人负有通知之义务；而承租人则应当在接到通知后3个月内主张自己的优先购买权。就本案而言，玖玖公司于2002年3月22日以《意见征询书》形式，履行了通知义务。而案件中没有证据证明樊国娟在接到通知后的三个月内主张过优先购买权，即樊国娟在明知其承租的房屋要出售的情况下，未在法律规定的三个月内向玖玖公司主张优先购买权。显然樊国娟对本案涉讼之房屋的优先购买权已经丧失。故现樊国娟主张优先购买权的诉讼请求与法律规定的情形不符，法院不予支持。
至于玖玖公司与杨建签订的买卖合同的效力问题，认定买卖合同之效力与玖玖公司、杨建签约的时间无关，而与而与樊国娟主张优先购买权的时间有关联。如果樊国娟在法定的三个月内主张优先购买权，上述房屋买卖合同则当然无效；但本案中，樊国娟未在法定的期限内主张权利，故樊国娟要求判决原买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。法院不予支持。判决:驳回樊国娟的诉讼请求。
    三  二审法院的判决和理由
    二审法院认为，玖玖公司在出卖争议房屋前，给予了樊国娟三个月的合理期限，但并未将其与杨建签订房屋买卖合同时给予的一次性付款可以免交2％价款及定金可以付1万元的优惠条件告知樊国娟，致使樊国娟没有享受同等条件的权利，所以玖玖公司的行为侵犯了樊国娟的优先购买权。同时，玖玖公司在给予樊国娟三个月的期限未满时，即与杨建签订买卖合同也违反了法律规定。据此，本院确认玖玖公司与杨建签订的房屋买卖合同无效，樊国娟在玖玖公司给予杨建的买房条件下，仍享有优先购买权。承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，为切实有效地保护承租人的优先购买权，减少当事人的诉累，本院确认樊国娟与玖玖公司就系争房屋的转让关系成立，双方应严格按照玖玖公司与杨建签订的《上海市商品房出售合同》之条款履行。判决：（一）撤销上海市闽行区人民法院（2002）闽民三（民）初字第1230号民事判决；（二）上海玖玖房地产发展有限公司与杨建签订的《上海市商品房出售合同》无效；（三）樊国娟与上海玖玖房地产发展有限公司就本市银都路3355号的房屋转让关系成立。樊国娟于本判决书送达之日起25日内向上海玖玖房地产发展有限公司支付购房款人民币789610元；上海玖玖房地产发展有限公司在收到樊国娟支付的购房款后30日内为樊国娟办理该房屋的房地产权证。

    笔者评析
    从上述两份判决的对比中可以看出，两份判决的相同之处都确认出租人出卖出租房屋未提前三个月通知承租人行使同等条件下的优先购买权，属于无效的民事行为。不同的是，灌云县人民法院的判决在确认房屋买卖合同无效时，又不予支持承租人关于以房屋买卖合同约定的价格买受承租房屋，结果导致承租人的优先购买权无法实现，不得不走上申请检察院提起抗诉的漫长道路；上海市第一中级人民法院的判决直接判令出租人将出租房屋以同等价格出卖给承租人，彻底解决了民事纠纷，有效地保护了当事人的合法权益。
    一  怎么理解“同等条件”？
    两份判决书折射出审判人员对“同等条件”的不同理解。灌云县人民法院的判决认为：“公开竞价本质上也是一种买卖，承租人的优先购买权正是在买卖中实现。……原告要求被告以其与庄开井胡新明签订的房地产买卖契约约定的同等价格将房屋出卖与原告，不予支持，原告应在同等条件下享有优先购买权。”意思是说，承租人的优先购买权必须在买卖的过程中实现，承租人必须与其他人一同参加买卖，在一同参与买卖活动这个同等条件下享有优先购买权。原告潘军未参与买卖活动，则应当在以后的买卖活动中去行使优先购买权。总之，该判决把参与买卖活动也作为享有优先购买权的同等条件。上海市第一中级人民法院的判决认为：“本院确认玖玖公司与杨建签订的房屋买卖合同无效，樊国娟在玖玖公司给予杨建的买房条件下，仍享有优先购买权。承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，本院确认樊国娟与玖玖公司就系争房屋的转让关系成立，双方应严格按照玖玖公司与杨建签订的《上海市商品房出售合同》之条款履行。”该判决认为同等条件是指出租人自定的或者与第三人签订的房屋买卖合同中约定的出售条件，实际上就是房屋买受人的义务。笔者赞同上海市第一中级人民法院的观点，认为灌云县人民法院对同等条件的理解是错误的，理由如下：
    1、优先购买权是直接对承租房屋所享有的优先购买的权利，而不是对参与买卖这个行为所享有的权利。出租人的优先购买权是法定权利，只有房屋承租人这个特殊民事主体才享有该权利，其他任何人都不能享有；而参与买卖的权利不需法律规定，一般的民事主体都有权参与买卖活动。因而承租人就是参与买卖活动，也并不是享有优先购买权，而是享有平等的竟买权利。
    2、法律规定的优先购买权中的“同等条件”，应当指出租人自己决定的或者与承租人以外的人商定的房屋出售的条件，绝对不是承租人与出租人商定的条件，这个条件中不应当含有出租人的作用。如果让承租人也参与买卖活动，只要承租人的意思表示对出售条件产生了影响，承租人再行使优先购买权，那么就形成了自己决定同等条件自己行使，这显然违背法律规定的精神。因而从理论上讲，让承租人在买卖活动中实现优先购买权是荒谬的。
    3、从实践的角度分析，承租人即使参加买卖，如果买方只有承租人，必然形成自己决定条件自己行使，就不能称同等条件。如有他人参加竟买，承租人只能与他人平等报价竟买，他没有任何优惠条件，不是行使优先权。待形成最高报价后，承租人可以行使优先购买权，但是只要形成最高报价，买卖活动已经结束，承租人并不是在买卖活动中行使优先权，而是在买卖活动后，同等条件形成后行使优先购买权的。可见规定承租人在买卖活动中行使优先购买权是不可能付诸实践的。
    总之，法律规定的房屋承租人所享有的同等条件下的优先购买权中的“同等条件”的涵义应表述为：由房屋出租人决定的或者房屋出租人与第三人在买卖活动中形成的房屋出售条件。
    二  房屋承租人行使同等条件下的优先购买权有无限制性条件？
    灌云县人民法院的判决书称：“原告对承租房屋享有优先购买权是法定的权利，不附加任何条件。”这是非常正确的认识。房屋承租人行使同等条件下的优先购买权只要具备法定条件就行了，该法定条件是：1、承租人和出租人存在合法有效的房屋租赁关系；2、出租人有出售出租房屋的意向或者事实；3、出租人决定了或者与买受人商定了出售条件；4、承租人有行使同等条件下的优先购买权的意思表示。但是该判决在认定行使优先购买权不附加任何条件的同时，又给原告附加了一个限制性的条件：应当在买卖活动中行使同等条件下的优先购买权。这显然是自相矛盾的。那么，承租人的优先购买权到底有没有限制性的条件？是否应当设置限制性的条件？答案是否定的，因为房屋承租人的优先购买权是法定的权利，法定的权利是否要进行限制，也必须由法律规定。比如共同共有财产，其中部分共有人擅自处分了共有财产，应当是无效行为，其他共有人有权向取得财产的人主张权利。但是，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有财产的，应当维护第三人的合法利益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这样就给其他共有人行使财产权附加了一个限制性的条件：向取得共有财产的人主张权利，必须是在取得财产的人不是善意、有偿取得共有财产的情况下，不然只能向擅自处分财产的共有人主张权利。而对于房屋承租人的优先购买权，法律没有设定限制性条件，人民法院无权擅自设定条件。
    三  人民法院直接判决房屋承租人直接以房屋买卖合同约定条件买受承租房屋有无法律依据？
    灌云县人民法院的判决认为，在出租人出售出租房屋，又没有通知承租人行使优先购买权时，侵犯了房屋承租人的优先购买权，但是法院只需对优先购买权在判决中予以确认，就保护了当事人的权利，让承租人在以后的房屋买卖活动中行使同等条件下的优先购买权去吧。上海市第一中级人民法院的观点是，“承租人的优先购买权是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就是一种形成权，只要条件相同，承租人的单方面意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，为切实有效地保护承租人的优先购买权，减少当事人的诉累，本院确认樊国娟与玖玖公司就系争房屋的转让关系成立，双方应严格按照玖玖公司与杨建签订的《上海市商品房出售合同》之条款履行。”
    笔者认为，灌云县人民法院的判决陷入不能自拔的矛盾之中：承租人的优先购买权是基于出租人出卖出租房屋而产生的，该权利只能针对侵权行为来行使，有权利人就有义务人，房屋买卖双方就是义务人。如果让权利人到以后的房屋买卖活动中去行使同等条件下的优先购买权，不仅原来的同等条件已经不存在了，原来的义务人也变化了，后一次买卖活动的当事人怎么能为前一次的侵权行为承担责任？至于上海市第一中级人民法院的判决，从优先购买权的性质和确切保护当事人的利益的角度来陈述判决的理由是正确的，但是还有一个“为了减少诉累”的理由，则是画蛇添足。所谓减少诉累，是指本来是两个案子，但是有一定的联系，分别审理就增加当事人的诉累，合并审理在减少当事人诉累。而涉及房屋承租人主张优先购买权的案子，当事人只要提出确认房屋买卖合同无效和以同等条件购买承租房屋两项诉讼请求，法院就应当对两项诉讼请求同时予以审查认定，作出判决，是不可能留下一个诉讼请求另行处理的，不可能另行处理，就不存在增加诉累的问题，因而对实现优先购买权的判决也不存在减少诉累的问题。除了上海市第一中级人民法院判决所表述的理由外，我们还可以从合同关系进行分析：如果房屋出租人在规定的三个月前通知房屋承租人行使同等条件下的优先购买权，那么该通知就是一种要约，承租人的同意购买的意思表示，就是一种承诺，双方的买卖合同成立；如果房屋出租人没有通知房屋承租人行使同等条件下的优先购买权，根据法律规定的承租人享有同等条件下的优先购买权的内容，应当视为出租人以向第三人提出的出售条件对承租人提出要约，只要承租人表示同意该同等条件，双方的买卖合同关系成立。总而言之，人民法院审理房屋承租人请求行使同等条件下的优先购买权的案子，应当依据当事人的诉讼请求，直接判令房屋出租人以出租人决定的或者出租人与第三人议定的出售条件将出租房屋出售给权利人。如果不这样判决，而只是确认一下优先购买权，必然像灌云县人民法院的判决一样，制造了后续纠纷，使当事人的合法权益久久难以实现。