“十招”防御风险，购房步步为“赢”

王希胜律师

“十招”防御风险，购房步步为“赢”
　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈敏

前言
　　今年3·15，中消协提出了“健康·维权”的主题，商品房因其日益上升的投诉率，使其成为“健康·维权”的重点。自1997年中消协开始受理商品房投诉以来，有关商品房纠纷的解决率是所有商品投诉中最低的。对于这些纠纷，购房者光靠消协的帮助和支持是不够的，应当尽可能多了解和掌握一些房地产专业知识及法律知识。如果事前多一些精明和理智，少一些盲目和冲动，事后往往能减少很多的遗憾和纷争。为此，我们根据国家法律法规，并结合多年房地产专业律师的执业经验，总结归纳了十大防御招数，目的就是帮助购房者对整个购房过程的认识更加清晰、明朗，并在诚信与价值之间的树起支撑点，构建良性利益循环系统，促使房地产市场更健康、更规范地发展。

　　“招数一”：“五证”齐备很重要，“预售许可”是关键
　　我国法律规定，商品房的销售分预售和现售两种，预售和现售的法定条件有所不同。因目前商品房销售势头一直很热，绝大多数购房者选择在房屋预售阶段持币介入，一方面预售阶段的商品房价格一般会比竣工建成的商品房价格便宜，另一方面也是受趋众心理所使，所以我们着重介绍法律对商品房预售都是如何规定的。
　　应当说很多购房者对商品房的预售的法定条件并不是很了解，一些不良开发商也会趁此机会以较低的价位作幌子诱使购房者仓促之下签订协议。如果购买了不具备法定预售条件的房屋，购房者所承受的风险将非常大。所以，注意审查开发商是否具备销售资质，是购房必须考虑的重要问题之一。那么，预售商品房都要符合哪些条件呢？通常我们所说的“五证”又是哪些证件呢？
　　根据《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商进行商品房预售的，应当在取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及持有《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》后，向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》。预售时，开发商应当向购房者出示《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
　　因此，购房者在购买预售商品房时，查看有无《商品房预售许可证》非常关键。如果开发商不能出示该证的，说明其前阶段的证件很可能不完全，或者是尚未取得该宗土地的使用权，或者是该建设工程规划及施工未获批准等。总之，如果购买了没有合法预售手续的房屋，今后将面临很多的问题，例如该商品房预售合同无法办理登记备案手续，因为开发商违规销售可能处以行政处罚致使工程无法开工建设等等，这样很可能面临着钱去楼空的危机，对此购房者必须要引起足够的重视。
　　另外，还需提醒购房者注意的是，对于开发商出示的《商品房预售许可证》，应当注意审查该证记载的销售单位与实际签约的开发商是否一致，以及该证确认的销售范围是否包括您所要购买的房屋等问题。

　　“招数二”：选定房屋别着忙，“他项权利”需查明
　　选好房子，还不能着急签合同，我们建议购房者在正式签约前到当地房地产交易管理部门了解一下该套房屋是否设定了他项权利，例如是否设定抵押或被查封等。因为已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，一般都是请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。如果购买的是已经设定抵押的商品房，例如开发商将该房屋抵押给银行，如果开发商不能如期偿还贷款，银行作为抵押权人可以申请法院依法拍卖、变卖该房屋，那么购房者的权益将根本无法得到保障。为了避免这种风险，建议还是事先查明该房屋是否设定了他项权利的好。
　　“招数三”：别让广告迷了眼，写进合同最保险
　　很多购房者都是通过开发商做的广告对楼盘有了最初始的印象，如果楼盘广告做的非常诱人，当然也容易激起购房者的抢购欲望。但是，有些开发商的广告宣传却用虚假、夸大的陈述诱使购房者。因此，目前很多商品房买卖合同纠纷正是因商品房广告虚假宣传而起的。
　　最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“出卖人在商品房的销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺能否视为合同内容，除了这些说明和允诺是具体、确定的之外，还必须考虑是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。”根据这一法律规定，我们建议购房者如果正是看中了宣传广告中宣传的某方面才决定买房的，应当要求开发商将在广告中宣传的内容明确写进合同里。这样，一旦开发商未能兑现承诺，给购房者造成损失，购房者完全可以依据法律规定及合同约定追究开发商的违约责任，以维护自身的合法权益。

　　“招数四”：面积约定要具体，掏钱明白不吃亏
商品房一般都是以建筑面积计算房款的，建筑面积由套内使用面积和公摊面积两部分组成。对于商品房面积误差如何处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，一般以面积误差比绝对值是否超出3%区别对待。这里，我们着重谈谈误差比在3％的（含3％）以内的法律规定，即面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
　　根据这一规定，可以看出立法本意还是倾向于保护购房者的利益，但有些开发商却利用以上规定合理合法地获得面积误差款，而购房者却没有因建筑面积增加而相应地增加使用面积，这是怎么回事呢？原来，建筑面积增加，往往体现在公摊面积的增加，购房者的使用面积没有发生变化，但是购房者却要为自己不能直接使用的公摊面积再掏一部分钱。如果将这些面积误差可以控制在3％以内的话，根据法律规定，业主无权要求退房，只有按照法律规定承担多出部分面积的房款。
　　因此，为了避免这样的问题，建议购房者在购房合同中写明建筑面积中公摊面积和套内使用面积分别是多少，或者约定“房屋建筑面积增加但房屋套内使用面积未增加的，房屋价款不发生变化”，这样可以减少一些不必要的经济损失。

　　“招数五”：清醒对待“精装修”，约定明确签合同
　　直接购买精装修商品房，确实会给购房者省去了不少麻烦，但如果交房时发现装修标准与当初的宣传承诺不符时，也会使购房者蒙受损失。因此，购买精装修的商品房，尤其当房屋还处在期房阶段的时候，购房者应当重视合同中对交屋标准的约定。
　　首先，应当在合同中约定详尽的装修标准，如：交付商品房的地面、墙面、棚面、卫生间、厨房的装修标准，若开发商承诺赠送空调、热水器、橱柜等，应当在合同中注明赠送产品的品牌和数量以及型号。开发商若提供了装修样板间，购房者可以要求开发商在合同中增加“不能低于样板房的装修标准”的字样。其次，购房者在签合同时，应避免使用高档装修、豪华装修、进口设备这样的模糊词语，因为所谓的“高档”、“豪华”、“进口”根本没有明确的标准，如果选用这些词语，购房者就很难依据合同向开发商追究责任。所以，购房者最好在合同中明确写明具体、详尽的交屋标准，这样，如果开发商未能如约履行，购房者也有据可依。

　　“招数六”：质量标准要严格，“两书一表”不能少
　　通常所说的“两书一表”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建筑工程竣工验收备案表》。“两书”是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，是针对住宅结构、性能和各部位类型、性能等作出的说明。根据建设部的规定，开发商在向用户交付销售的新建商品住宅时应提供“两书”。
　　另据房屋建筑工程竣工备案的有关规定，建设单位未办理工程竣工验收备案手续或备案管理部门不予备案的工程，房产管理部门不予办理产权登记手续。开发商组织商品房竣工验收合格的，只是证明工程质量符合要求，但仍应及时办理竣工备案手续，否则商品房的产权登记可能会因此受到影响，购房者绝对不可以轻视这个问题。

　　“招数七”：小区规划要兑现，违约责任要追究
　　销售商品房时，开发商经常会使用精美的楼书、广告来招揽顾客，且购房合同中往往并没有对楼盘的公共区域作具体的描述和约定，有的开发商借此宣称合同没有明确约定，故不承担违约责任。对此，我们认为如果售楼宣传资料确有描述，同时开发商在报批的规划文件中也作了相应规划并获得批准，那么这些规划设计应当认作是开发商对购房者的一种承诺。在双方确立了买卖合同关系后，双方均应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。我国《合同法》107条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出现这样的纠纷，如果购房者当初在签订合同时将小区规划涉及的内容签入合同，就不会担心败诉的风险了。

　　“招数八”：“不可抗力”须法定，扩大解释要提防
　　对于“不可抗力”，法律有明文规定，《民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗力，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为不可抗力。
　　但是，很多开发商在与购房者签订合同时，会提出类似于“非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气；重大技术问题不能及时解决”等等免责事由，原则上讲，这些都不是不可抗力事由，对此，购房者应当慎重考虑是否同意。

　　“招数九”：产权问题是关键，权属登记要及时，
　　房产证是证明房屋所有权的重要凭证，现实中很多购房者之所以交了钱也入住了，但迟迟拿不到产权证，就是因为开发商未向产权登记管理部门提供办理产权所需的全部证明文件。而根据法律规定，办理房屋产权证应当是买受人的义务，开发商应当履行配合办理的义务。房屋所有权的登记手续应由该预售商品房的购买者在商品房交付之日起90日内办理，开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如果由于出卖人的原因，致使购买期房的买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但是有些开发商在实际签约时往往将办理产权的期限有意延长，填写为二年、三年等甚至更长的时间，这样的约定使得购房者权益的实现变得遥遥无期，却无力追究不良开发商的法律责任。
　　因此，购房者不要忽视合同中关于产权登记期限条款的约定，应当要求合同约定的期限与法律规定基本一致，另外，合同签订后要催促开发商及时办理合同登记备案，并在产权登记期限届满前向当地房地产交易管理部门了解一下，开发商是否已经向产权交易部门提供了办理产权过户必需的全部证明文件，如果没有提供或提供不完全，则属于开发商的违约行为，购房者可以要求开发商承担支付违约金或者请求解除合同和赔偿损失。

　　“招数十”：补充协议要详尽，争取权益别忽视
　　购房者在签约时一定不要局限于《商品房买卖合同》的格式条款，对有损于自己利益的条款一定要坚持与开发商协商，对格式条款中没有列及的内容应当采用补充协议的方式尽量详细、具体、明确的加以约定。只有这样，才能在日后可能产生的纠纷争议中处于有利的一面，建议购房者通过详尽约定补充协议的方式最大限度地保护自己的合法权益。

结语
　　商品房买卖不同于一般的商品，面对这个关乎国计民生的产业，希望通过我们专业律师的努力，推动房地产市场朝着良性、健康、规范的方向发展，并借此真诚祝愿购房者能够买到称心如意的房子，开发商能够获得这个市场消费群体的认可，共同实现“双赢”的局面。