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广东省房地产规定大全

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发表于 2019-2-27 14:12:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引

全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院  
2017年9月12日   

广东省高级人民法院
关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引
粤高法〔2017〕199号
为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。
一、根据行政诉讼法第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政讼法>若干问题的解释》第十一条的规定,政府征收部门与被征收人签订的土地、房屋征收征用补偿协议属于行政协议。一方当事人不履行补偿协议约定的义务,另一方当事人提起诉讼的,不属于民事案件受理范围。集体经济组织或者房地产开发企业等其他主体与被征收人签订征收补偿协议的,依照《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》(粤高法〔2017〕148号)处理。
二、土地使用者未依照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地,土地管理部门依法给予警告、罚款、征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权的,属于行政机关的具体行政行为,由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。出让方起诉请求受让方依照合同约定交纳土地出让金、违约金,或者受让方起诉请求出让方依照合同约定交付土地、办理土地使用权登记的,属于民事案件受理范围。
三、政府或者相关行政部门对外签订的招商引资合同,因合同约定的协助办理建设用地使用权出让手续、完成土地前期开发等民事权利义务内容产生的纠纷,属于民事案件受理范围。当事人起诉请求履行合同约定的税收优惠、户口迁入、子女入学等义务的,不属于民事案件受理范围。
  四、对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理,属于国家有关行政机关的职权范围。当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,并告知当事人先向行政机关申请处理违法建筑问题。
涉及违法建筑使用费的给付,婚姻家庭、继承案件中的权益分割,占有保护,建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷,属于民事案件受理范围。
五、经营性建设用地以及同一土地有两个以上意向用地者,未采取招标,拍卖、挂牌等公开竞价方式出让的,应当依照合同法第五十二条第五项和物权法第一百三十七条的规定认定出让合同无效。
六、建设用地使用权出让合同涉及的土地虽然已经取得建设用地规划许可,但未依法办理农用地转用审批手续的,应当依照合同法第五十二条第五项和土地管理法第四十四条的规定认定出让合同无效。
七、土地使用权出让方依据合同向受让方追索土地出让金的请求权,适用诉讼时效的规定。
八、政府在土地征收中划拨给农村集体经济组织的留用地,土地用途为经营性用地的,当事人以未经政府批准转让划拨建设用地使用权为由主张该建设用地使用权转让合同无效,不予支持。
九、当事人以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,主张转让合同无效的,不予支持。一审法庭辩论终结前因转让方未消灭抵押权无法办理建设用地使用权转移登记,受让人请求解除合同并赔偿损失的,应予支持。
十、当事人以建设用地使用权被查封为由,主张转让合同无效的,不予支持。一审法庭辩论终结前未解除查封,受让人请求转让人办理建设用地使用权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条,第二百二十七条的规定主张权利。
十一、城市房地产管理法第三十九条第一款第二项并非效力性强制性规定,当事人以建设用地使用权转让未达到该项规定条件为由,主张转让合同无效的,不予支持。
十二、土地已经取得建设用地规划许可且符合下列条件之一,当事人以用地手续未完善为由主张建设用地使用权转让合同无效的,不予支持:
  (一)未取得建设用地使用权登记,但转让方己经与土地管理部门签订建设用地使用权出让合同的;
  (二)未签订建设用地使用权出让合同,但土地管理部门已经通知转让方缴纳土地出让金的;
  (三)土地管理部门以其他方式明确表示同意出让建设用地使用权的。
十三、当事人为实现转让建设用地使用权的经济目的签订公司股权转让合同的,合同效力应当按照股权转让的法律规定进行审查。
十四、合同约定设立房地产项目公司进行房地产开发经营的,该合同为公司设立合同,当事人以签约人均不具备房地产开发经营资质为由主张合同无效的,不予支持。
十五、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议,合作各方对因合作开发房地产产生的债务应当承担连带责任。合作方以合同相对性原则为由主张不承担连带责任的,不予支持。
十六、当事人共同承担开发房地产的经营风险,是认定合作开发房地产合同性质的关键。认定当事人是否共担经营风险,不能拘泥于合同名称等词句,应当依据合同权利义务关系的内容判断。出地方不承担经营风险,只收取固定利益,包括固定数额货币,固定面积或者固定比例房屋的,应当认定为建设用地使用权转让合同。合同约定出地方分得固定面积或者固定比例房屋,对是否承担经营风险没有明确约定,但通过合同解释可以认定在房屋无法建成的情况下,出资方应当赔偿出地方相应损失的,该合同为建设用地使用权转让合同。
十七、合作开发房地产合同被确认无效、解除或者撤销后,应当对房地产项目进行清算,参照合同约定分担损失、分享利润,并依照合同约定和法律规定认定赔偿责任。依照物权法第一百四十二条的规定,地上建筑物所有权原则上属于建设用地使用权人。建设用地使用权登记在一方名下的,土地增值属于合作项目的收益,合作方可以请求参照合同约定、实际投资情况等进行分配,进行实物分配时应当作出给付判决。建设用地使用权登记在各合作方名下的,进行实物分配时,可以作出形成判决。
十八、房地产项目公司应当遵守公司法的强制性规定。公司未依法清算,公司股东达成协议直接分配公司财产,违反公司法第三十五条有关公司成立后股东不得抽逃出资的规定以及第一百八十六条第二款有关公司财产在未清偿债务前不得分配给股东的规定。人民法院对于当事人基于上述协议请求分配房地产开发利益的,不予支持,告知当事人依照公司法的规定办理。
十九、农村集体建设用地流转、集体留用地转让等属于涉及村民利益的重要事项,根据村民委员会组织法第二十四条的规定,应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定。对于违反民主议定程序的土地使用权流转合同,农村集体经济组织主张合同无效的,应予支持。
合同相对人经对村民会议或者村民代表会议决议进行审查,有理由相信合同符合民主议定程序,农村集体经济组织以违反民主议定程序为由主张合同无效的,不予支持。
合同相对人以违反民主议定程序为由主张合同无效的,不予支持。
城镇农村的合作经济组织、基层群众自治组织处分重大财产违反民主议定程序的,参照本条规定处理。
二十、根据物权法第六十三条第二款的规定,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体经济组织成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。决定被撤销的,集体经济组织依据该决定与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。


广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》
    一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款”的特别约定如何处理?
    《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约,在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下,该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力,认购人以合同条款不公平,可以再协商,其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的,不应支持。
    二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理?
    合同系当事人共同协商的结果,法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌,故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持:
    出卖人拒绝签约已构成违约,在适用《司法解释》第四条的基础上,还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失,该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围,区别下列不同情形处理:住宅在30%以内,商业用房在10%以内。
    买受人拒绝签约构成违约,作对等处理。
    三、商品房被出卖人抵押后,买受人诉请确权或者办证的,应如何处理?
    起诉确权的,由于房屋不存在权属争议,应驳回诉讼请求。
    起诉办证的,买受人在履行下列注意义务后即不构成够错。(1)审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内;(2)将购房款汇入合同指定的监控账号;(3)无论是抵押后在预售,或者是预售后再抵押,只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售,其行使抵押权不得对抗买受人。
    伪造《预售许可证》出售房屋的,应承担双倍赔偿责任。
    四、《商品房买卖合同》订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人的,应如何适用《司法解释》第八条?
    买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的,原则上予以支持,根据案件的具体情况确需酌情降低的,不宜低于已付购房款的50%。
    五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的,应如何把握违约金标准是否过高?
    约定违约金标准为万分之五以内,(含万分之五)的,均认定属于合理范围,不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一致的,超过万分之五的可调整为万分之五,同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的,应注意保持违约责任标准适用上的统一性。
    六、交楼标准如何确定?
    必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其它标准的从其约定。
    合同附件约定装修标准的,出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。
    七、面积差异的房款结算应如何处理?
    1.面积差异在0.6%以内的,含本数,具体以约定为准。互不作任何补偿。
    面积差异误差比绝对值超出0.6%在3%含本数以内的,按合同约定的价格据实结算,不扣除0.6%
    面积差异在3%以上,a.有权退房,b.不退房的,3%以内。。。3%以上。。。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
    八、买受人提出办证的诉讼请求应如何处理?
    买受人依合同约定或司法解释的规定起诉办证的,无论起诉时是否具备办证条件,均判令出卖人三个月办证。
    关于逾期办证违约金的处理,可以分两段判决,至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付。自判决生效之日起至取得办证递件回执(指‘协助办证的’)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
    违约金的截止日期以合同约定为准,协助办证的为取得递件回执,办妥的为房管部门出证,取得产权证的则为交付买受人。
    产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人。
    九、根据七部委意见,预售商品房未办证之前不得再行转让,但买受人通过与第三人签订买卖合同或者通过委托拍卖的形式将未领取房产证的商品房再行转让引发纠纷,应如何处理?
    七部委的意见并非法律、行政法规,不能作为认定合同无效的依据,故合同应为有效。
    办证的诉讼请求因为行政主管部门明确不能办证,以实际无法履行为由驳回诉讼请求,待具备办证条件后再起诉办理。
    十、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼,原告的诉讼主体资格应如何处理?
    有关业主共同权益的诉讼,业委会、全体业主或业主均是适格的原告,该生效裁判对全体业主具有约束力,其诉讼利益归属全体业主,后续业主重复起诉的,以已作出生效判决及违反一事不再理诉讼原则为由驳回起诉。
    上述诉讼涉及赔偿的,业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的,则裁定驳回起诉。
    以业委会名义起诉的,仍需要业主大会授权。
    十一、逾期办证,交楼交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用?
    约定一次性定额违约金的,自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。
    预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付。
    诉讼时效超过以后,买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函,出卖人收到信函并回复要求解决纠纷,买受人后以协商未果为由起诉的,不宜适用诉讼时效。
    买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等,相关部门回复明确责任在出卖人的,不宜适用诉讼时效。
十二、以商品房抵销或清偿工程款或其他债务,而不是以工程款或其他债权抵销或清偿购房款的,应否适用《司法解释》处理?

在以商品房抵销或清偿工程款或其他债务的情形下,双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式,并非在当事人之间成立商品房买卖关系,不符合司法解释第一条的规定,故一方依据《商品房买卖合同》起诉,主张适用《司法解释》处理的,不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

十三、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积,在产权证未核发的情况下,出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持?

应以产权证登记的面积为准,出卖人在产权证未核发之前要求买受人支付差价款的请求不予支持。

十四、经出卖人同意,买受人将预售商品房转让给第三人,并办理了商品房预售合同的转名手续的,第三人能否取得原买受人合同项下的权利?

在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续,即应视为开发商同意商品房预售合同转名,第三人可以取得买受人原合同项下的权利。

十五、商品房预售合同约定按套内面积计付房款,后商品房套内面积未变,但公共分摊面积缩水,应如何处理?

合同中已约定了公共分摊面积,故没有达到约定面积数的,已构成违约。
公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明,如果出卖人不能证明其免责,即应承担违约责任。具体的赔偿标准可参照:按“总房价/(套内面积+分摊面积)*缩水面积”计付。

十六、买受人在收楼或领取房产证时签署了《确认书》,确认双方已不存在任何债权债务,后买受人以实际面积比约定面积少,要求出卖人退还面积差异款的应如何处理?

买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订《确认书》的,应履行《确认书》。但是“确认双方已不存在任何债权债务”应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任。如果是面积减少,还是应以房产证为准退还面积差异款。

十七、开发商和买受人对分期开发建设的小区配套设施的交付时间存在争议,买受人起诉要求交付,应如何处理?

应由开发商举证证明讼争的小区配套设施规划在哪一期工程,未到期的不宜支持买受人的诉求。如果开发商不能举证证明,则认定应即时交付。

十八、如果履行合同过程中产生纠纷,一方当事人诉请合同无效或解除合同,但未诉请处理无效或解除的后果,法院能否依职权一并处理?

法官应行使释明权,除第三人明确表示反对外,应一并处理。

十九、双方当事人在合同中约定的违约责任不对等的,应如何处理?

当事人在签约后一年内提起诉讼的,可适用合同法第54条第一款第(1)项的规定,变更为对等的违约责任;未超过一年或超过一年的,均可适用合同法第一百一十四条的规定,调整为对等的违约责任。

二十、未经竣工验收,买受人诉请出卖人交付房屋的,应如何处理?

如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收,则驳回交付房屋的诉讼请求。

二十一、买受人购买的房屋出现质量问题,影响正常使用,买受人要求修复,但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮,买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用,应否支持?

符合以下条件的请求应予支持:1、房屋确实存在质量问题;2、出卖人在合理期间内不履行修缮义务;3、买受人已自行或雇人修缮,或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理,应承担证明责任(如申请评估等),否则对其抗辩不予采纳。

二十二、出卖人将公共绿地出售给买受人,买受人起诉确认无效的应如何处理?出卖人要求返还公共绿地的应否支持?谁有权起诉返还公共绿地?

1、  买受人起诉主张出售公共绿地的行为无效的,应予支持。
2、  出卖人要求返还的,因其并非权利主体,故不宜支持。
3、  有权起诉要求返还公共绿地的诉讼主体是业主或业主委员会。

二十三、购房款(包括尾款、补差款)是否适用诉讼时效?逾期付款违约金是否适用诉讼时效?

购房款本金不适用诉讼时效,违约金适用。

二十四、物权法施行后,善意取得保护制度与拆迁补偿安置协议的优先权之间的冲突如何解决?

开发商将已经特定化的拆迁补偿安置房屋转卖给第三人的行为损害了被拆迁人的权利,已构成侵权。即使转卖已产生物权变动后果,被拆迁人仍可基于该项优先权请求确权,依法院生效法律文书方式优先取得拆迁补偿安置房屋。总之,在第三人善意取得与被拆迁人优先安置的冲突情形下,优先保护被拆迁人的利益。

第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要

  2015年12月23日至24日,最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表,部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

这次会议是在党的十八届五中全会提出“十三五”规划建议新形势下召开的一次重要的民事商事审判工作会议。对于人民法院主动适应经济社会发展新形势新常态,更加充分发挥审判工作职能,为推进“十三五”规划战略布局,实现全面建成小康社会“第一个百年目标”提供有力司法保障,具有重要而深远的历史意义。通过讨论,对当前和今后一段时期更好开展民事审判工作形成如下纪要。

一、民事审判工作总体要求

我国正处于奋力夺取全面建成小康社会的决胜阶段,人民法院面临的机遇和挑战前所未有,民事审判工作的责任更加重大。作为人民法院工作重要组成部分的民事审判工作,当前和今后一段时期的主要任务是:深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,以习近平总书记系列重要讲话精神为指导,按照“五位一体”总体部署,协调推进“四个全面”战略布局,围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标,坚持司法为民、公正司法,充分发挥民事审判职能作用,服务创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念,坚持依法保护产权、尊重契约自由、依法平等保护、权利义务责任相统一、倡导诚实守信以及程序公正与实体公正相统一“六个原则”,积极参与社会治理,切实提升司法公信力,为如期实现全面建成小康社会提供有力司法服务和保障。

二、关于婚姻家庭纠纷案件的审理

审理好婚姻家庭案件对于弘扬社会主义核心价值观和中华民族传统美德,传递正能量,促进家风建设,维护婚姻家庭稳定,具有重要意义。要注重探索家事审判工作规律,积极稳妥开展家事审判方式和工作机制改革试点工作;做好反家暴法实施工作,及时总结人民法院适用人身安全保护令制止家庭暴力的成功经验,促进社会健康和谐发展。

(一)关于未成年人保护问题

1.在审理婚姻家庭案件中,应注重对未成年人权益的保护,特别是涉及家庭暴力的离婚案件,从未成年子女利益最大化的原则出发,对于实施家庭暴力的父母一方,一般不宜判决其直接抚养未成年子女。

2.离婚后,不直接抚养未成年子女的父母一方提出探望未成年子女诉讼请求的,应当向双方当事人释明探望权的适当行使对未成年子女健康成长、人格塑造的重要意义,并根据未成年子女的年龄、智力和认知水平,在有利于未成年子女成长和尊重其意愿的前提下,保障当事人依法行使探望权。

3.祖父母、外祖父母对父母已经死亡或父母无力抚养的未成年孙子女、外孙子女尽了抚养义务,其定期探望孙子女、外孙子女的权利应当得到尊重,并有权通过诉讼方式获得司法保护。

(二)关于夫妻共同财产认定问题

4.婚姻关系存续期间以夫妻共同财产投保,投保人和被保险人同为夫妻一方,离婚时处于保险期内,投保人不愿意继续投保的,保险人退还的保险单现金价值部分应按照夫妻共同财产处理;离婚时投保人选择继续投保的,投保人应当支付保险单现金价值的一半给另一方。

5.婚姻关系存续期间,夫妻一方作为被保险人依据意外伤害保险合同、健康保险合同获得的具有人身性质的保险金,或者夫妻一方作为受益人依据以死亡为给付条件的人寿保险合同获得的保险金,宜认定为个人财产,但双方另有约定的除外。

婚姻关系存续期间,夫妻一方依据以生存到一定年龄为给付条件的具有现金价值的保险合同获得的保险金,宜认定为夫妻共同财产,但双方另有约定的除外。

三、关于侵权纠纷案件的审理

审理好侵权损害赔偿案件对于保护民事主体的合法权益,明确侵权责任,预防并制裁侵权行为,促进社会公平正义具有重要意义。要总结和运用以往审理侵权案件所积累下来的成功经验,进一步探索新形势下侵权案件的审理规律,更加强调裁判标准和裁判尺度的统一。当前,要注意以下几方面问题:

(一)关于侵权责任法实施中的相关问题

6.鉴于侵权责任法第十八条明确规定被侵权人死亡,其近亲属有权请求侵权人承担侵权责任,并没有赋予有关机关或者单位提起请求的权利,当侵权行为造成身份不明人死亡时,如果没有赔偿权利人或者赔偿权利人不明,有关机关或者单位无权提起民事诉讼主张死亡赔偿金,但其为死者垫付的医疗费、丧葬费等实际发生的费用除外。

7.依据侵权责任法第二十一条的规定,被侵权人请求义务人承担停止侵害、排除妨害、消除危险等责任,义务人以自己无过错为由提出抗辩的,不予支持。

8.残疾赔偿金或死亡赔偿金的计算标准,应根据案件的实际情况,结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素确定。在计算被扶养人生活费时,如果受害人是农村居民但按照城镇标准计算残疾赔偿金或者死亡赔偿金的,其被扶养人生活费也应按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均消费性支出标准计算。被扶养人生活费一并计入残疾赔偿金或者死亡赔偿金。

(二)关于社会保险与侵权责任的关系问题

9.被侵权人有权获得工伤保险待遇或者其他社会保险待遇的,侵权人的侵权责任不因受害人获得社会保险而减轻或者免除。根据社会保险法第三十条和四十二条的规定,被侵权人有权请求工伤保险基金或者其他社会保险支付工伤保险待遇或者其他保险待遇。

10.用人单位未依法缴纳工伤保险费,劳动者因第三人侵权造成人身损害并构成工伤,侵权人已经赔偿的,劳动者有权请求用人单位支付除医疗费之外的工伤保险待遇。用人单位先行支付工伤保险待遇的,可以就医疗费用在第三人应承担的赔偿责任范围内向其追偿。

(三)关于医疗损害赔偿责任问题

11.患者一方请求医疗机构承担侵权责任,应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实。对于是否存在医疗关系,应综合挂号单、交费单、病历、出院证明以及其他能够证明存在医疗行为的证据加以认定。

12.对当事人所举证据材料,应根据法律、法规及司法解释的相关规定进行综合审查。因当事人采取伪造、篡改、涂改等方式改变病历资料内容,或者遗失、销毁、抢夺病历,致使医疗行为与损害后果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员的过错无法认定的,改变或者遗失、销毁、抢夺病历资料一方当事人应承担相应的不利后果;制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能作出合理解释的,应承担相应的不利后果;病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的,不影响对病历资料真实性的认定。

四、关于房地产纠纷案件的审理

房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业,优化土地资源配置,服务经济社会发展具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,房地产纠纷案件还会出现新情况、新问题,要做好此类纠纷的研究和预判,不断提高化解矛盾的能力和水平。

(一)关于合同效力问题

13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定,当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。

14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持。

(二)关于一房数卖的合同履行问题

15.审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

(三)关于以房抵债问题

16.当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明;对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书;对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理。

17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。

(四)关于违约责任问题

18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

五、关于物权纠纷案件的审理

物权法是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律,对于明确物的归属,发挥物的效用,增强权利义务意识和责任意识,保障市场主体的权利和平等发展,具有重要作用。妥善审理物权纠纷案件,对于依法保护物权,维护交易秩序,促进经济社会发展,意义重大。

(一)关于农村房屋买卖问题

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

(二)关于违法建筑相关纠纷的处理问题

21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理,属于国家有关行政机关的职权范围,应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,人民法院不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉。

22.因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的损害赔偿纠纷,属于民事案件受案范围,应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

(三)关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题

23.审理土地补偿费分配纠纷时,要在现行法律规定框架内,综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素,慎重认定其权利主体资格的丧失,注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

(四)关于诉讼时效问题

24.已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产,利害关系人请求确认物权的归属或内容,权利人请求排除妨害、消除危险,对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的,均应不予支持。

25.被继承人死亡后遗产未分割,各继承人均未表示放弃继承,依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承,遗产属各继承人共同共有;当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件,应参照共有财产分割的原则,不适用有关诉讼时效的规定。

六、关于劳动争议纠纷案件的审理

劳动争议案件的审理对于构建和谐劳动关系,优化劳动力、资本、技术、管理等要素配置,激发创新创业活力,推动大众创业、万众创新,促进新技术新产业的发展具有重要意义。应当坚持依法保护劳动者合法权益和维护用人单位生存发展并重的原则,严格依法区分劳动关系和劳务关系,防止认定劳动关系泛化。

(一)关于案件受理问题

26.劳动人事仲裁机构作出仲裁裁决,当事人在法定期限内未提起诉讼但再次申请仲裁,劳动人事仲裁机构作出不予受理裁决、决定或通知,当事人不服提起诉讼,经审查认为前后两次申请仲裁事项属于不同事项的,人民法院予以受理;经审查认为属于同一事项的,人民法院不予受理,已经受理的裁定驳回起诉。

(二)关于仲裁时效问题

27.当事人在仲裁阶段未提出超过仲裁申请期间的抗辩,劳动人事仲裁机构作出实体裁决后,当事人在诉讼阶段又以超过仲裁时效期间为由进行抗辩的,人民法院不予支持。

当事人未按照规定提出仲裁时效抗辩,又以仲裁时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的,人民法院不予支持。

(三)关于竞业限制问题

28.用人单位和劳动者在竞业限制协议中约定的违约金过分高于或者低于实际损失,当事人请求调整违约金数额的,人民法院可以参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定予以处理。

(四)关于劳动合同解除问题

29.用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同,劳动者可以用人单位违法解除劳动合同为由,请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金。

七、关于建设工程施工合同纠纷案件的审理

经济新常态形势下,因建设方资金缺口增大,导致工程欠款、质量缺陷等纠纷案件数量持续上升。人民法院要准确把握法律、法规、司法解释规定,调整建筑活动中个体利益与社会利益冲突,维护社会公共利益和建筑市场经济秩序。

(一)关于合同效力问题

30.要依法维护通过招投标所签订的中标合同的法律效力。当事人违反工程建设强制性标准,任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定,应认定无效。对于约定无效后的工程价款结算,应依据建设工程施工合同司法解释的相关规定处理。

(二)关于工程价款问题

31.招标人和中标人另行签订改变工期、工程价款、工程项目性质等影响中标结果实质性内容的协议,导致合同双方当事人就实质性内容享有的权利义务发生较大变化的,应认定为变更中标合同实质性内容。

(三)关于承包人停(窝)工损失的赔偿问题

32.因发包人未按照约定提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的,隐蔽工程在隐蔽之前,承包人已通知发包人检查,发包人未及时检查等原因致使工程中途停、缓建,发包人应当赔偿因此给承包人造成的停(窝)工损失,包括停(窝)工人员人工费、机械设备窝工费和因窝工造成设备租赁费用等停(窝)工损失。

(四)关于不履行协作义务的责任问题

33.发包人不履行告知变更后的施工方案、施工技术交底、完善施工条件等协作义务,致使承包人停(窝)工,以至难以完成工程项目建设的,承包人催告在合理期限内履行,发包人逾期仍不履行的,人民法院视违约情节,可以依据合同法第二百五十九条、第二百八十三条规定裁判顺延工期,并有权要求赔偿停(窝)工损失。

34.承包人不履行配合工程档案备案、开具发票等协作义务的,人民法院视违约情节,可以依据合同法第六十条、第一百零七条规定,判令承包人限期履行、赔偿损失等。

八、关于民事审判程序

程序公正是司法公正的重要内容。人民群众和社会各界对于司法公正的认知和感受,很大程度上来源于其所参与的诉讼活动。要继续严格贯彻执行民事诉讼法及其司法解释,进一步强化民事审判程序意识,确保程序公正。

(一)关于鉴定问题

35.当事人对鉴定人作出的鉴定意见的一部分提出异议并申请重新鉴定的,应当着重审查异议是否成立;如异议成立,原则上仅针对异议部分重新鉴定或者补充鉴定,并尽量缩减鉴定的范围和次数。

(二)关于诉讼代理人资格问题

36.以当事人的工作人员身份参加诉讼活动,应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十六条的规定,至少应当提交以下证据之一加以证明:

(1)缴纳社保记录凭证;

(2)领取工资凭证;

(3)其他能够证明其为当事人工作人员身份的证据。

第八次全国法院民事商事审判工作会议针对新情况、新问题,在法律与司法解释尚未明确规定的情况下,就民事审判中的热点难点问题提出处理意见,对于及时满足民事审判实践需求,切实统一裁判思路、标准和尺度,有效化解各类矛盾纠纷,具有重要指导意义。对于纪要规定的有关问题,在充分积累经验并被证明切实可行时,最高人民法院将及时制定相关司法解释。各级人民法院要紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围,牢固树立政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识,充分发挥审判职能,为全面推进“十三五”规划提供有力司法保障,为如期实现全面建成小康社会作出更大贡献。
 楼主| 发表于 2019-2-27 14:13:42 | 显示全部楼层
最高法院及各地高院关于限购限贷的解释、解答、纪要或意见
[导读]  2016年国庆后至2017年4月,杭州、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州等城市先后发布新的楼市调控政策,多地重启或升级限购限贷政策。可以预见各地将出现一批因限购限贷政策产生的房屋买卖纠纷。对此,本刊特收集此前最高法院及各地有关高院的相关解释及意见,供买卖双方参考!

目录
1,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
2,最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知
3,最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知【法办(2011)442号】
4,2015年全国民事审判会议纪要( (2015年4月征求意见稿))
5,北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
6,上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
7,浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)
8,广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)
9,《湖北省高级人民法院民事审判工作会谈纪要》(2013年)

一,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
  第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
  第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
  第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

二,最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知【法发〔2009〕42号】
七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件,依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,妥善处理房屋销售广告纠纷,认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷,制裁恶意违约行为,保护购房人利益;对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题;对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件,要及时向当地党委汇报,与政府主管部门沟通情况,力争将不稳定因素化解在萌芽状态。
八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益;对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的,要及时向侦查机关提供线索;对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通,依法支持金融监管机构有效行使管理职能,防范房地产金融体系风险。

三,最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知【法办(2011)442号】
三、关于房地产纠纷案件
19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。
20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。
21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。
22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的,除合同另有约定外,一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的,原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高,当事人请求适当酌减的,人民法院可以根据案件具体情况,根据公平原则处理。
对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方交易,导致房屋买卖合同无法履行,严重损害委托人利益的,中介机构请求委托人支付居间报酬的,不予支持;委托人请求中介机构赔偿损失的,应当根据当事人的过错程度处理。

四、2015年全国民事审判会议纪要(2015年4月征求意见稿)
(三)关于房地产调控政策问题
28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。
请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。
29、因房地产政策调控引发房价波动较大,当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因,请求解除房屋买卖合同,或者请求补足房屋差价的,人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序,强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
30、要注意发挥司法审判在规范和房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

五,北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
为贯彻落实国务院通知精神,进一步加强和改善房地产市场调控,切实解决城镇居民住房问题,北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下统称“京十五条”),对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。上述政策的出台对于有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的作用,同时也对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。实践中,本市法院民庭受理了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:

  一、(审理案件的基本原则和导向)

  对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展,遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。依据国家和本市的住房限购政策规定(以下统称住房限购政策),妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求,要确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。

  二、(住房限购政策与不可抗力)

  国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。

  三、(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则)

  住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

  房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

  四、(对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则)

  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

  诉讼中,当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的,应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的,法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。

  五、(对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则)

  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方虽未办理网上签约,但买受人家庭(含夫妻双方及未成年子女)具备“京十五条”规定的购房资格(见附件一)的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记;不具备资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同;经释明当事人变更请求的,按本纪要第三条的内容处理,当事人坚持要求继续履行的,判决驳回其诉讼请求。

  买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条的规定提供相应的证据材料(见附件二),并提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的,应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。出卖人对买受人的权利主张表示认可的,不免除买受人的举证责任。
法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定,必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实,避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定,实现房屋过户的目的。

  六、(对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则)

  本纪要第五条涉及案件中,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持;不符合前述条件的,按本纪要第五条第一项的内容处理。

  法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查,全面审核,判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的,应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报,必要时可向二审法院汇报;原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。

  买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记,尚未审结的,不受该政策规定的住房限购条件的限制。

  七、(合同存在欺诈的处理原则)

  住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。

  八、(明知合同违反住房限购政策的处理原则)

  当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策,一方当事人要求继续履行的,不予支持,但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外;合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的,依照其约定。

  九、(规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则)

  因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

  十、(适用范围)

  本纪要所称的“房屋买卖”,包括商品房买卖和二手房买卖。当事人依据房屋赠与合同或以房抵债合同要求办理房屋过户登记的,可以参考适用本纪要相关内容。

  国家和本市就住房限购政策有新规定的,适用其新规定。

  当事人因房屋买卖合同的效力及履行发生的其他争议,依据合同法的相关规定处理。

北京市高级人民法院民一庭
  二○一一年十二月十三日

六,上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》沪高法民一(2006)15号
一、因宏观政策调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的,如何处理;当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。
  根据“约定优先、法定补充”原则,当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。
  当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由,要求解除合同。

  二、当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。
2005年3月28日上海市银行同业公会规定,通过贷款购买房屋,一年内再转让的,商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日,上海市房地局进一步明确,出售方必须还清贷款后,方能办理产权转移。因此,买卖合同签订后,确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的,该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人,当事人以此为由要求解除合同,可予支持。但是,房屋出售方愿意先行还清贷款,或双方在合同中有其它特别约定(如贷款不足或不成,房屋买受人自行补足贷款等)的,当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的,不予支持

三、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。

四、由于房屋中介公司不当行为,致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款,房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的,如何处理。
为确保房地产市场的健康发展,国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的,应全额征收营业税,同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时,将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此,房屋中介公司接受委托后,应秉持为委托人服务的原则,全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务,导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的,应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由,主张房屋差价损失。 《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约,具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的,当事人不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款(违约金条款),或定金数额(违约金数额)低于实际损失,相对方主张其它损失的,应予支持。根据《合同法》相关规定的精神,缔约过失造成的损失包括直接损失(如缔约费用等),也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等),但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此,守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的,一般可予准许,具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同,或不让房屋买卖双方见面,直接代理双方签订房屋买卖合同的,如何认定该行为的效力。 房屋中介公司与房屋出卖人或买受人,尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样,往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系,而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。
房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的,其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关,由此产生的差价应归房屋中介公司,但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的,其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同,而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明,且无法依据《合同法》第六十一条确定的,则该溢价部分应归属委托人(即房屋出卖人);若有证据证明,房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属,以委托最低价签订房屋买卖合同后,再将房屋加价卖出的,属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此,房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分,可以作为委托人的实际损失,由房屋中介公司赔付。

七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书(以下简称“大产证”),房屋买受人(以下简称“小业主”)可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,要求开发商承担违约责任。
最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形,而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时,开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系,与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的,购房人据此要求赔偿损失,应当举证证明其因此而遭受了损失,不能直接参照最高法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任,但购房合同对此有特别约定的除外。

八、在二手房买卖中,房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行,或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行,买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的,如何处理。
根据《合同法》第一百五十条规定,出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务,即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权,但买受人明知的除外。同时,根据最高法院《关于适用<</span>中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物的,转让合同认定有效,但抵押权人仍可行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭;受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此,出卖人将已抵押的房屋再行出售的,买受人可以请求解除房屋买卖合同,也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。
房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行,而银行如系善意取得合法的抵押权,则可以认定出卖人的行为已构成违约,房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任,也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

七,浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)
为依法妥善审理受房地产市场调控政策(以下简称调控政策)影响的房屋买卖合同纠纷案件,依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定,制定本意见。
一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件,应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时,应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定;只有明确存在法定无效情形的,才可以认定合同无效。
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。
三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。
四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。
五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后,买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约,出卖人请求继续履行合同或解除合同,并由买受人承担违约责任的,应予以支持。
六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。
七、调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法变更或撤销合同,并要求对方当事人承担其因此所受损失的,可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定,一方当事人请求确认合同有效、继续履行的,不予支持。
八、实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
九、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的,应酌情予以支持;但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价,以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费,不予支持。
房屋买卖合同当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的,应予以支持。
十、根据个案特殊情况,确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定,适用情势变更原则处理的,应严格按照《最高人民法院关于正确适用<<span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; font-family: 宋体;">中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号)第二条的规定,逐级层报我院审核。
十一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件,应坚持“调解优先,调判结合”的工作原则,依法合理平衡各方当事人的合法权益,着力做好调解工作,妥善化解矛盾纠纷。
十二、本意见所称“房屋买卖”,包括商品房买卖和二手房买卖;本意见所称“合同”,包括预约合同和本约合同。
十三、本意见自2011年4月21日起执行。
本意见施行后尚未审结的一、二审案件和新受理的一审案件,适用本意见。已经作出生效裁判的案件依法再审的,不适用本意见。法律、行政法规、司法解释有新规定的,从其规定。

八,广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)
(五)关于房地产调控政策问题
11.商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。
12.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不予支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

九、《湖北省高级人民法院民事审判工作会谈纪要》(2013年)
第五部分房地产纠纷案件
39、对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。违约方要求解除合同的,应予支持。守约方可就违约方行为导致的损失,另行主张权利。
40、住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。
41、因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
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 楼主| 发表于 2019-2-27 14:14:12 | 显示全部楼层
法律顾问 顺德律师 杨勤律师 房屋买卖合同 限购限贷
分类: 办案随笔
一、限购限贷背景下房屋买卖纠纷的争议点
近期,因一线城市房屋价格大幅上涨,各地均出台了不同程度的限购限贷政策,以期给房价降温。也正因此,致使各个地方房屋买卖纠纷多发。

但总结来看,纠纷的核心在于下列几个问题:一、限购限贷政策适用的时间点;二、限购限贷政策是否属于不可抗力或情势变更;三、限购限贷政策是否将导致合同无效;四、限购限贷政策下违约责任是否要承担及如何承担的问题。

关于这四个问题,具体分析如下:
首先,限购限贷政策适用的时间点,具体看政策细则的规定。限购限贷政策发布实施,是否将必然导致合同无法履行,并不能直接得出结论。必须先判断限购限贷政策适用的时间点。具体政策可能又分为限购、限贷、限卖、限税费等,具体各政策适用的时间点以及相互之间如何配合衔接,相对而言是比较复杂的。

如厦门市2017年3月25日、2017年3月28日、2017年3月30日连续出台了一系列限购限贷的政策文件。需要特别注意的政策适用时间点为:

1、关于限购的。政策适用的时间点为一手房以合同网签备案、二手房以市不动产登记中心业务收件时间为准,然后具体对应政策发布实施的时间点;

2、关于限贷的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间三者,只要有一个在政策发布实施之前,则按原有贷款政策执行;

3、关于税费的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间、交易双方签订购房协议且以转账方式支付定金的时间四者,只要有一个在政策发布实施之前的,则按照原有政策收取税费。

司法裁判都是以案件具体情况、结合证据及各方违约情形综合判断,并不单纯以哪一个点进行判断,因此,这种情况下合同是否具备履行的可能性,要具体情况具体分析。

其次,限购限贷政策不属于不可抗力,也不属于情势变更原则。笔者以“房屋买卖合同纠纷”“限购”“限贷”为关键字,在无讼案例库进行检索,按二审、再审、民事选取了自2011年以来、在无讼案例库能检索到的全国案例共计50个左右。经笔者梳理,法院对限购限贷政策的倾向性意见为:限购限贷的政策并不属于不可抗力或情势变更。

再次,限购限贷的政策不影响合同效力。这个问题目前来说应该没有争议,因为按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,但限购限贷政策显然不属于法律和行政法规,因此限购限贷政策并不影响合同效力。笔者检索的案例,几乎都认定买卖双方签订的合同,属于真实意思表示,不违反法律及行政法规规定,合法有效。但需要注意的是,在限购限贷政策实施后,为规避限购限贷政策,一方与他人借名买方产生的委托关系,将可能因损害社会公共利益被认定无效。

最后,如因限购限贷政策导致合同确属无法履行的,合同解除,一般不承担违约责任。但这个需要结合个案具体情况判断。如判断一方不能履行合同是否确实是由限购政策导致,或确实因限购导致按揭贷款无法办理、也无其他经济能力支付剩余购房款等情况的。具体笔者梳理了部分有代表性的裁判观点,详见后文裁判观点梳理。

虽然最高人民法院在其《全国民事审判工作会议纪要》(法办【2011】442号)(以下简称《审判工作会议纪要》)第20条中表示“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。”

就该条规定,我们需要注意两个问题:一是房屋买受人不承担违约责任的前提是,限购限贷政策实施前双方已经签订了买卖合同。如果合同签订在限购限贷政策实施以后,则推定买方明知限购限贷政策,这种情况下买方不具备履行合同的资格,仍然签订合同的,合同解除将承担违约责任;二是,法院在司法审理中对于因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现的判断,并非仅仅看是否有限购限贷政策,而是重点在于判断根据限购限贷政策是否导致一方确实无法继续履行合同或确实不具备履行合同的可能性。如果一方在限购限贷政策实施前即存在迟延履行的违约责任的,限贷限购政策即便致使合同目的无法实现,该方也将承担违约责任。

另外需要注意的是,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条特别作出了规定,“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”笔者认为该司法解释的适用范围仅限于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同(该司法解释第一条规定),也即我们通常所说的一手房买卖,二手房买卖并不适用该司法解释。

因此,就因限购限贷导致按揭贷款无法办理的,并不一定有权解除合同,只有在限贷政策导致一方确实不具备履行合同的能力的情况下,一方方可主张解除合同,而且需要结合个案具体进行判断。如合同在约定按揭贷款的同时,约定按揭贷款无法办理时应按其他方式支付剩余房款的内容,或按揭贷款无法办理并不足以造成一方无法履行合同的,将无权解除合同。

关于如何承担违约责任的问题。《全国民事审判工作会议纪要》(法办【2011】442号)规定在因政策调整导致房屋买卖合同解除后,“对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。”

这个规定对于按照所购房屋是否属于基本住房的具体情况,分别规定了损失或违约金的承担比例。但需要注意的是,购买首套或出售第一套并欲购置另一套作为改善型住房的,司法裁判一般倾向认定属于解决基本住房需求的,一方主张违约金的,法院一般不支持。超过第二套住房的购买行为,司法裁判观点一般认为,会倾向认定属于投资性住房。

但总之,个案情况虽然看起来差不多,但细节存在诸多不存,可能细微的差异,就会导致案件不同的处理方式及结果,建议遇到问题时,交给专业人士处理委托。

二、限购限贷背景下全国各省市二审及再审关于房屋买卖纠纷的代表性裁判观点

1、限购限贷政策出台后签订的房屋买卖合同,因买方属于限购限贷对象致使房屋无法办理贷款和过户手续的,并不免除买方未能履行合同的违约责任;合同卖方明知该方属于限购限贷对象仍然出售房屋的过错,并不构成免除买方违约责任的理由;但基于公平和诚信原则,卖方存在过错的,将会对买方因此产生的违约金调低。

裁判观点:

在本案中,根据本院查明的事实,涉案合同无法继续履行的原因是丁晶瑜属于限贷限购对象,无法办理银行贷款和房屋过户手续。丁晶瑜不能按照合同约定履行义务,构成违约,应当承担违约责任。……

本院认为,按照我国合同法的规定,合同当事人是否应当承担违约责任,主要看当事人是否按照约定履行了合同义务,而不是当事人在主观上是否存在过错。丁晶瑜未能按照约定履行自身的义务,即应当承担违约责任。邓蓉对丁晶瑜属于限贷限购人员情况的明知,不能成为免除丁晶瑜违约责任的理由。

案例来源:(2012)深中法房终字第1639号——丁晶瑜与邓蓉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

2、如合同对于限购政策进行明确约定和提示,买方在不具备购买资格的情况下仍然签订买卖合同购房,后无法履行致使合同解除的,并不免除买方的违约责任。

裁判观点:

一审法院:

张后保、李颖作为完全民事行为能力人,对其作出的民事法律行为应尽到注意义务,故其在签订该合同前有义务去了解相应的购房政策以预判其自身条件是否具备购房资格,更何况签订该合同时,其中的“特别告知(二)”以及“补充条款(二)”载明了上海市的限售政策以及违反限售政策的法律后果,张后保、李颖在此情况下仍然选择签订合同,则应负有按约履行的义务。签约后张后保、李颖因不具备购房资格而无法履约,构成违约。

二审法院:

被上诉人因疏于了解本市房屋限购限贷政策,导致合同无法履行,故被上诉人系违约方,应承担违约责任。

案例来源:(2016)沪02民终4725号——侯泽与张后保、李颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

3、限购限贷政策出台后、政策细则出台前签订合同,后因政策细则出台并执行致使买方无法办理贷款的,如买方不存在其他违约情形的,不承担违约责任。

裁判观点:

二审审理过程中,本院向吴某就涉案房产申请贷款的经办人时任某银行福华支行个人贷款部客户经理的吴某俊调查,其陈述吴某是在2010年国庆假后向银行申请贷款,因吴某已有两套住房贷款记录,故该贷款申请予以退单,另外,其陈述虽然深圳市人民政府办公厅于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》,要求商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套房及以上住房贷款,但因为要根据银监会的实施细则来执行上述政策,银行实际从2010年10月才开始严格执行上述政策。

……

本院认为,深圳市于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》,要求商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套房及以上住房贷款。本案中,吴某及其家庭已有过两套住房的贷款记录,故无法取得涉案房产的贷款申请,故涉案合同因政策的颁布而不能继续履行,合同不能履行不可归责于双方当事人,现双方当事人均同意解除涉案合同,合同的解除不可归责于任一方当事人,蔡某应将其收取的定金退还吴某,因原审第三人某地产代理(深圳)有限公司已将其代收的定金1万元直接返还吴某,故蔡某还应退还吴某定金14万元。

案例来源:(2011)深中法民五终字第1301号——上诉人蔡某与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷民事判决书

4、如签订合同后,买方履行合同存在违约的,再以限购限贷政策主张不承担违约责任的,法院将不予支持。

裁判观点:

依据现有证据能够证明,被上诉人在合同履行过程中,因杨辉与哈平平离婚、“新国十条”出台后限购、限贷政策的实施等原因,不愿意继续履行合同的意愿明显,且没有证据证明其支付首付款而上诉人拒绝接受,因此原审法院认定被上诉人构成违约,符合法律规定。

案例来源:(2013)宁民终字第3572号——上诉人哈平平与被上诉人夏小毛房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

5、因限贷限购政策致使买卖双方无法签订正式《商品房买卖合同》的,开发商在市场地位、政策了解、风险控制等方面均优于购房者,因此购房者不应承担无法签订合同的违约责任。

裁判观点:

本院认为:本案争议的焦点在于蓝少珍、罗劳荣(以下简称购房人)所交之定金应否退还。单从《认购书特别条款》第八条的文字来看,似乎定金不予退还是毋庸置疑的。但本院以为,对合同双方权利义务的确定、合同条文的解释,应当将双方放到具体的交易环境中去审视,并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。本院现就此做如下分析:

一、从对信息的掌握来看。限购政策属于临时性的行政管理行为,它是特殊时期的产物,不同地区、不同时期内容各不相同,现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。信业公司(以下简称开发商)作为专门从事房地产经营的企业,在每一次交易中都面临对限购政策的把握,故相对于购房人,其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。因此,在限购政策的把握方面,双方存在信息的不对称。从这个角度来讲,在执行限购政策方面给予开发商更多的责任也是题中应有之义。

二、从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约,惩罚不是主要目的。限购政策是一种非市场的行政管理行为,与当事人的自由意志无关,与当事人的诚实履约无关,因此,应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。

三、从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格,又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款?这显然不符合常理。之所以如此,只能有两种解释,一种是购房人自己误以为具备购房资格,另一种就是开发商的售楼人员促使其相信具备购房资格。无论是何种情形,购房人都对其购房资格存在误解,重大误解的合同依法可撤销。

四、从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人,丧失了一次交易机会,但开发商知晓购房人没有购房资格很及时(签订《认购书》18天后就发出了《解约通知书》),完全可以另售他人,并没有造成实际损失。在此情况下,开发商没收定金显然对购房人是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最大化,而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。

五、从平等保护当事人合法权益来看。在近几年我国房地产业狂飙突进的发展过程中,房屋交易是典型的卖方市场,一般而言,购房人与开发商相比处于弱势的地位,其谈判合同条款的能力极为有限,这是众所周知的事实。开发商利用自身优势,制作一系列于自身有利的合同文本,这本来无可厚非。但法院在审理此类合同纠纷案件时,必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位,唯有此,才能真正平等保护双方当事人的合法权益。

具体到本案而言,开发商的销售人员祝佳惠与购房人的一系列交流,包括短信、电话录音、通话清单等,都说明了祝佳惠在促成本次交易中所起到的重要作用。如果开发商真以诚信之心解决问题,此等小事何须如此煞费周折?综合上列诸多因素,本院认为,开发商应将其收取的30000元定金退还给购房人。

案例来源:(2014)穗中法民五终字第2235号——蓝少珍、罗劳荣与广州市番禺信业房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

6、合同签订后,国家或地方政府出台的限购限贷政策并不属于情势变更或不可抗力。因限贷政策致使买方无法办理按揭贷款的,如合同或补充协议约定其他履行方式的,合同应继续履行。

裁判观点:

本案中罗彩芬主张因受限贷政策影响,无法办理按揭贷款,无力一次性支付余款,近而主张合同目的落空。对此,本院评述如下:首先,限贷政策出台于本案所涉合同签订之后,限贷政策对合同双方当事人均不构成不可抗力或者情势变更。其次,对于不能顺利办理按揭贷款后,合同如何履行。双方在签订合同时已经有所预见,并且在补充协议中作了明确约定。

案例来源:(2014)浙杭民终字1909号——罗彩芬与浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

7、在合同实际履行过程中出现未约定的税费的,若因实际成交价超过评估过户价格的,因此增加的税费应由法定纳税人来承担。

裁判观点:

刘永祥请求沈翠媚承担比按评估过户多出的税费,本院认为,房屋交易的税费承担应根据相关法律法规规定来确定,双方当事人在《房地产买卖合同》中仅对按评估过户产生的税费负担作出了约定,在实际履行中,若因实际成交价超过评估过户多出的税费应由法定纳税人来承担。

案例来源:(2014)深中法房终字第956号——刘永祥与沈翠媚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

8、合同约定交易中产生的全部税费(含因政策调整须缴纳的新增税费)由买方承担,但因卖方迟延履行(违约),在该期间国家出台限购政策致使税费增加的,买方可要求卖方承担新增的税费。

裁判观点:

二人合同中虽约定新增税费由孔晨光负担,但依据约定与客观事实,双方能在“京十九条”施行前完成房屋过户或网上签约,由于张阔自身原因导致合同迟延履行,在此期间由于国家政策调控导致税费增加,孔晨光主张继续履行合同,并要求违约方承担增加税费的,法院应予支持。

依据法院调查的情况,诉求涉及的新增税费的情况由于纳税抵扣项目的原因并不能计算出具体数额。鉴于个人所得税应向出卖人征收,且双方之间尚有剩余房款未支付,法院应判定本合同继续履行,张阔有义务配合孔晨光办理房屋的过户登记,而在“京十九条”前后个人所得税的差额由张阔负担。

案例来源:(2014)一中民终字第5340号——张阔与孔晨光等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

9、合同签订后,因为限购令导致买方首付款超过合同约定的首付款,致使买方确实无法继续履行合同的,如无其他违约情形,买方可要求解除合同、返还已支付款项,无法履行合同一方不承担违约责任。

裁判观点:

根据双方合同约定,帅xx需支付的首期款为50万元。在“限贷令”发布后,帅xx需支付的首付款金额约为75万元,已经超过合同约定的金额。帅xx在首期款支付的期限届满前与陈xx、郭xx协商宽限履行期限,遭到陈xx、郭xx的拒绝并起诉要求帅xx承担违约责任。关于帅xx没有支付首期款是否违约的问题,本院认为,双方签订合同是约定的是支付50万元的首期款,在合同期签订后,中国人民银行出台了“限贷令”,根据“限贷令”的规定,帅xx需支付首期款的金额约为75万元,已经超过合同约定的首期款金额。帅xx随后就此问题与陈xx、郭xx积极沟通,但遭到陈xx、郭xx的拒绝。

从本案的实际情况看,合同不能履行的原因不可归责于帅xx,也不可归责于陈xx、郭xx,陈xx、郭xx应将收取的定金返还帅xx,原审判决xx地产代理(深圳)有限公司返还定金,帅xx没有上诉,本院予以维持。

案例来源:(2011)深中法民五终字第1182号——陈xx、郭xx与帅某某、xx地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷案件二审民事判决书

10、合同签订后,如因限购限贷政策致使买方首付款增加,但并非确属买方无法履行合同情况的,买方仍然应当支付合同剩余款项并继续履行合同;如双方同意解除合同,则该方将承担违约责任。

裁判观点:

一审观点:

何柏清称其之所以未支付剩余房款,系因为国家发布新的房地产调控政策,提高了购房首付比例,而其无力支付增加的首付款,故其未支付剩余房款系因调控政策所致,不构成违约。对此,原审法院认为,虽中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对贷款购买商品住房的首付款比例调整至30%及以上,该通知确实会对购房者申请银行贷款形成一定影响,但并非当然地可免除何柏清依约支付房款的义务。

首先,依商品房买卖合同之约定,何柏清应于签订合同当日即(2010年9月17日)即向贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续,此时,上述通知尚未发布,何柏清的购房首付款比例尚符合贷款政策。若何柏清积极配合银行,提交相应资料,尚有可能在2010年9月17日至2010年9月29日期间办理好相应贷款手续。

其次,即使何柏清未能在2010年9月29日前办理好相应贷款手续,在上述通知发布前,未能成功申请银行贷款,但依该通知,何柏清并未当然地丧失申请银行贷款的资格条件,而只需将首付款比例加付至30%即可申请银行贷款,本案中,何柏清支付的首付款已占房屋总价款的21.1%,其只需加付157788.4元即可满足条件。虽何柏清辩称其已支付的首付款中已经包含向他人所借款项,其已无力再另行筹借款项加付首付款,但即使前述辩称意见为真,亦不能当然地免除其增付首付款以符合申请银行贷款条件的义务。

再次,双方约定的付款方式中明确载明,“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款,则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款。”该约定表明双方签订合同时对贷款政策均有预期,也约定了相应的应对措施。故依该约定,即使何柏清确依上述通知不符合申请银行贷款的条件,导致其未能在2010年10月1日前以银行贷款的方式支付剩余房款,其亦应在2010年10月11日前支付剩余房款,而支付方式并不限于银行贷款方式。

综上,何柏清应于2010年10月11日前以银行贷款或其他方式支付剩余房款,现何柏清未能按约支付,已构成违约,应承担相应违约责任。

二审观点:

本院认为,根据双方约定“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款,则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款”,何柏清支付剩余房款的方式不仅限于银行贷款一种形式,即使其未成功贷款也并不必然免除其支付剩余房款的义务,因此,何柏清的该抗辩理由不能成立。何柏清又主张“买受人在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款,则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款”系格式条款,不能作为履行依据。对此,本院认为,该条款已经加粗加黑,且用下划线标出,即使确为格式条款,金地中天公司也已经尽到告知义务,因此,该条款可以作为履约依据,何柏清的该上诉理由不能成立。综上,何柏清未按约支付剩余款项已构成违约,理应承担违约责任。

案例来源:(2014)浙杭民终字第335号——杭州金地中天房地产发展有限公司与何柏清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

11、合同签订后,因限购导致买方失去购买资格,后各方签订变更买方主体协议,新买方具备购买资格的,合同应当继续履行。

裁判观点:

一审观点:

高芙蓉辩称系因其在签订合同时不了解限购政策,而其不符合在深圳市购房条件致使合同无法继续履行,其不存在违约行为。

但首先,深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施,高芙蓉应当知悉政策内容,而且从涉案合同签订当日,高芙蓉即与赵天明、吕英娜签订《买方主体变更确认书》,充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的,知道自己属于限购人员;

其次,涉案房产约定的交易价格高达23080000元,高芙蓉作为缔约的主体,在签订涉案合同时理应尽到审慎注意义务,对深圳的购房政策也应当知悉,并根据政策判断自身是否具备购买涉案房产的条件;

再次,吕英娜具备购买涉案房产的条件,涉案合同不存在无法履行的情形,高芙蓉在签订《买方主体变更确认书》同意将涉案房产的买受人变更为吕英娜之后,却又称自己不符合购房条件无法履行合同,有违诚实信用原则;

综上,高芙蓉关于其不符合购房条件导致合同无法履行的辩解理由不成立,本院不予采纳。现高芙蓉要求解除涉案合同,赵天明表示同意,吕英娜未提出异议,本院予以支持。

二审观点:

本案中,关于深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施,高芙蓉应当知悉政策内容。从涉案合同签订当日,高芙蓉与施大业签订了《买方主体变更确认书》后,因施大业不符合购房条件,赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订了《买方主体变更确认书》。这充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的,知道自己属于限购人员。且吕英娜具备购买涉案房产的条件,故涉案合同不存在无法履行的情形,关于高芙蓉称其不符合购房条件导致合同无法履行的理由不成立,本院不予支持。

案例来源:(2013)深中法房终字第655号——高芙蓉与赵天明房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

12、合同签订后,如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格,双方补充约定买方指定符合限购限贷条件的第三方代为持有房屋产权的,卖方以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务的,将构成根本违约。

裁判观点:

王W军在签署合同时的购房资格在过户登记前不影响付款及赎楼义务的履行,张F旭、彭M不得以此拒绝履行其合同义务,且王W军与张F旭的6H号房屋买卖合同中已加上备注条款,王W军可以指定符合限购条件的第三方代为持有该房产,故对于彭M、张F旭关于王W军不具备购房资格构成违约的抗辩,本院不予支持。

案例来源:(2016)粤03民终8540号——张方旭、彭妹与王伟军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

13、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行按揭贷款,且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无其他约定的,则合同解除后买卖双方互不承担违约责任。

裁判观点:

本案中,买卖双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号,以下简称《通知》)尚未出台。《通知》颁布实施后,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。因此买受人李某某的个人住房贷款申请,因不符合上述《通知》要求,银行最终未向其发放贷款。

以上情况表明,国务院《通知》出台,使得银行房贷政策发生调整,直接导致李某某未能订立商品房担保贷款合同,并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务,而《通知》何时出台以及具体内容,买卖双方在订立合同时均无法知悉,也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任,相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果,而出卖人的利益不受任何影响,甚至有所获利,既不符合诚实信用原则,亦显然有失公平。

故本案中,房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”,从而平衡合同当事方的利益,合理分担因政策性调整,带来的合同不能继续履行的责任。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,判决解除购房买卖合同,买受人不承担违约责任并由出卖人返还首期款及利息并无不当。

案例来源:(2013)普中民终字第110号——普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书

14、房价的涨跌变动不属于买卖双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失,合同解除后,该损失将不被支持。

裁判观点:

对于胡立宏、张彦红主张要求林泽玲赔偿房价上涨损失,原审法院认为房价的涨跌变动不属于双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失,不予支持。

案例来源:(2016)粤03民终6671号——林泽玲与胡立宏,张彦红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

15、合同解除后,如因限购限贷政策致使卖方再次出卖房屋将会增加个税承担的,但该增加的个人所得税并非必然发生的损失,卖方主张一般不予支持。

裁判观点:

一审法院:

对于安宏利违约行为造成安宏利的损失,安宏利有权选择违约金条款,根据双方合同第七条第(二)款的约定,杨海江应当向安宏利支付房屋买卖合同总价款20%的违约金,即54万元。另外,杨海江向法院提出安宏利主张的违约金过高,应当适用定金罚则。对此,安宏利称合同未能履行给其增加了个人所得税43万元,造成租金损失3万元,但个人所得税并非安宏利必然发生的损失,故法院认为安宏利主张的违约金过分高于其实际损失,应当予以适当减少,具体数额由法院酌情予以确定,杨海江已付的5万元定金直接予以折抵。

二审观点:

本案中,安宏利提出其损失包括因本合同未能履行,“京十九条”实施后其再次售房导致的个人所得税的增加、2013年4月至2014年初期间涉诉房屋空置的房租损失等。从涉诉合同履行情况及双方过错程度来看,双方于2013年3月3日签订买卖合同,杨海江仅支付了定金5万元,随后即于2013年3月7日表示无力支付房款,后经催告其亦未实际支付房款,其行为构成违约并直接导致了合同的最终解除,其对安宏利由此所造成的经济损失应承担违约赔偿责任。

但同时,考虑到房屋买卖合同一般所涉标的数额巨大,对相关当事人财产利益的影响重大,故合同当事人对此所负有的谨慎注意义务的程度理应较高,本案中,通过2013年3月7日后杨海江的言行表现,作为具备完全行为能力和正常认知能力的成年人,安宏利应当知悉杨海江不会如期支付房款,已存解除合同之意,而依据三方所签订《补充协议》的内容则可以显示安宏利明知相关政府部门近期可能出台调控个税政策。

在此情形下,安宏利要么积极督促杨海江履行合同,要么即应选择尽快解除合同以避免因房地产新政的实施所可能造成的个税增加等经济损失,而安宏利不同意解除合同,且在2013年3月10日后较长时间内亦未再与杨海江接洽相关事宜,未能积极采取措施以减少损失,对此亦应自行承担部分责任。结合上述论述,原审法院综合考虑本案具体情形,酌情判定杨海江向安宏利支付违约金15万元并无不当。原审法院判决认定事实及适用法律正确,应予维持。

案例来源:(2014)三中民终字第03845号——安宏利与杨海江等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

16、合同签订后,在合同未约定付款以买方再次卖出该房屋作为履行条件的情况下,因限购限贷政策影响,致使买方再次出售房屋税费增加导致其未依约履行合同的,并不免除其违约责任。

裁判观点:

诉讼中,王晶晶称由于“新国五条”及“京十九条”的实施,影响其卖房,造成其无法向刘志勇支付房款。对此,本院认为,双方在合同中并未约定王晶晶出售房屋系履行付款义务的条件;其次,上述政策的实施,充其量会对出售房屋的税费产生影响,而不会对其出售房屋的资格或行为产生不可预见的限制性影响,故王晶晶该抗辩理由不属于法定免责事由,本院对王晶晶关于不支付违约金的意见不予采信。

案例来源:(2013)一中民终字第14224号——刘志勇上诉王晶晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

17、为规避限购限贷政策,双方借名买房产生的委托关系,因损害社会公共利益而无效。

裁判观点:

住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益。根据二审查明,熊小春和案外人徐进,为了规避当时的限贷政策(该政策持续至本案二审判决后),借用侯玉英名义购买了案涉的房屋,并申请了首套购房贷款。这种委托关系,损害了社会公共利益,根据上述法律的规定,应属无效。

案例来源:(2014)粤高法民申字第1692号——熊小春与侯玉英所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书



广东省商品房预售管理条例
来源:珠海市住房和城乡建设局     发布时间:2015-01-26 11:09
    第一章 总则
    第一条 为了加强商品房预售管理,维护预售人和预购人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
    第二条 本条例所称预售商品房,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
本条例所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本条例所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
    第三条 本条例适用在本省行政区域内依法开发的商品房的预售行为及其管理。
    第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下称“主管部门”),负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。
政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内,做好商品房预售管理工作。
    第五条 预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则。
    第二章  商品房预售项目管理  
    第六条 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件:
    (一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
    (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;
    (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
    (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
    (五)(2001年2月1日起实施)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;(修改前为:三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;)
    (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;
    (七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
    (八)法律、法规规定的其他条件。
    省建设行政主管部门可根据市场供求状况,在不低于前款第五项规定的条件下,对商品房预售项目工程形象进度进行调整,报省人民政府批准后实施。
    第七条 预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。
主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实,自受理申请之日起十日内,对符合条件的项目核发商品房预售许可证,对不符合条件的,应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。
    商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的坐落位置、楼号、楼层建筑面积数,并附图注明预售商品房项目的坐落位置和楼号。
    第八条 主管部门核发商品房预售许可证时,应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料,通过实地考察和分析,核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的,应当责令预售人进行修改。
    第九条 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。
    第十条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时,应当征得相关的预购人同意;预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付的商品房预售款本息,并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
    第十一条 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意。
转让预售的商品房项目的,受让方应当为依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
    第十二条 转让预售的商品房项目的,受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利。并承担原预售人对预购人所承担的义务。
    第十三条 受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证:
    (一)商品房项目的转让合同;
    (二)原商品房预售许可证;
    (三)土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件;
    (四)受让方的房地产开发资质证书;
    (五)在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户;
    (六)法律、法规规定的其他条件的证明材料。
    对符合条件的项目,主管部门应当自受理申请之日起十五日内变更商品房预售许可证。
    预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换领商品房预售许可证的,不得预售商品房。
    第十四条 市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督,发现问题时,应当责令预售人限期改正。
    第十五条 预售的商品房项目竣工后,主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收,验收合格后,方可交付预购人使用。
    第十六条 市、县主管部门应当设立和公布商品房预售的查询和投诉电话;对受理的投诉,应当及时处理并予答复。
    第三章 商品房预售行为管理
    第十七条 预售商品房时,预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项:
    (一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;
    (二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;
    (三)项目开发进度和竣工交付使用时间;
    (四)项目及其配套设施的平面示意图;
    (五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊办法;
    (六)预售商品房的价格和付款办法;
   (七)商品房预售款的专用帐户;
   (八)物业管理事项;
   (九)法律、法规规定的其他事项。
    第十八条 预售人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资格的中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围和权限。代理人应当以书面方式向预购人明示第十七条规定的事项和下列事项:
    (一)代理人的资格证书;
    (二)预售人出具给代理人的委托书;
    (三)代理人的地址和联系电话。
    第十九条 预售人发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。
    第二十条 预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预购销合同中约定。
    第二十一条 预售人发布预售商品房广告时,应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案,主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时,应当责令其停止发布。
    第二十二条 预售商品房时,预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同,在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续;房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。
    第二十三条 预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购定金;预售人收取定金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。
    收取商品房预购定金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收定金的具体数额和退还与不退还的具体办法。
    预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款。
    第二十四条 商品房预购销合同应当载明和约定下列事项:
    (一)预售人、预购人和双方的委托代理人姓名(名称)、地址、邮政编码和合法证件号码;
    (二)预售人用地依据和预售的商品房的坐落位置;
    (三)预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高;
    (四)预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准;
    (五)交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法;
    (六)付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任;
    (七)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
    (八)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
    (九)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
    (十)物业管理事项;
    (十一)双方认为需要约定的其他事项。
    预售人、预购人和双方的委托代理人的姓名(名称)、地址、邮政编码、联系电话变更时,应当自变更之日起七日内书面通知相关各方。
    第二十五条 商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
    预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后,除国家和省新开征的税费外,预售人不得向预购人收取其他款项。
    第二十六条 预售人设置商品房样板房的,其布置、装修和设备的质量,除当事人另有约定的外,应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致;样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
    第二十七条 商品房预售后,预售人应当定期向预购人通报商品房建设进展情况。
    第二十八条 预售人向预购人交付预售的住宅商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
    住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级,承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任,承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。
    住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用时应当注意的事项。
    第四章 商品房预售款的监督管理  
    第二十九条 商品房预售款是预购人依照合同的约定,预先支付给预售人,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。
    第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
   预售人有多个商品房预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。
    第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的存款凭证,向预售人换领交款收据。
    预售人代预购人办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。
    预购人自己办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十的商品房价款,在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。
    第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
    第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时,应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。
    预售人使用商品房预售款时,银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。
    房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复;对符合本条例第三十条第一款规定的,应当同意其使用;对不同意使用的,应当以书面方式说明理由。
    第三十四条 房地产交易登记机构监督管理商品房预售款时,可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
    第五章 法律责任
    第三十五条 预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条第一款规定,给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
    第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的,由主管部门责令停止预售,没收违法所得,可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
    第三十七条 违反本条例第九条规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。由此造成的损失,由预售人承担。
    第三十八条 违反本条例第十三条第三款规定预售商品房的,主管部门应当责令其停止预售,补办手续,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
    第三十九条 违反本条例第十七条、第十八条规定,预售人和代理人未向预购人明示法定事项,预购人提出请求仍不明示的,主管部门应当责令改正,予以警告,可以处以五百元以上二千元以下的罚款。
    第四十条 预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料,欺骗和误导预购人,使预购人的合法权益受到损害的,预售人应当承担民事责任。广告经营者、发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。
    第四十一条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的,主管部门应当责令其改正,降低或者注销其房地产开发资质,可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。
    第四十二条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的,上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给预购人造成损失的,依法承担连带责任。
    预售人合法使用商品房预售款,房地产交易登记机构不予同意,给预售人造成损失的,应当承担赔偿责任。
    第四十三条 当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的,可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议,或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
    当事人对具体行政行为既不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行具体行政决定的,由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。
    第四十四条 主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
    第六章 附则
    第四十五条 本条例自1998年10月1日起施行。
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 楼主| 发表于 2019-2-27 14:14:31 | 显示全部楼层








珠海市人民政府办公室《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》

珠府办[2011]45号 2011年10月31日
横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位: 为深入贯彻落实国家、省关于加强房地产市场调控的政策措施,进一步稳定我市新建住房价格,确保实现我市2011年度新建住房价格控制目标,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民
  珠府办[2011]45号 2011年10月31日
  横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:
  为深入贯彻落实国家、省关于加强房地产市场调控的政策措施,进一步稳定我市新建住房价格,确保实现我市2011年度新建住房价格控制目标,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现就有关事项通知如下:
  一、各区政府(管委会)、各有关部门及各房地产开发企业要提高认识,落实责任。要充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性,切实承担调控房地产市场和促进房价合理调整的责任,认真贯彻落实国家各项房地产调控政策,确保完成全年的调控任务。
  二、自2011年11月1日起,本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在香洲主城区内只能新购1套商品住房;不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在香洲主城区内购房。
  三、进一步落实"限价"政策。自2011年11月1日起,房地产开发企业应当按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》,将商品房预售价格报价格主管部门备案,持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
  四、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行要坚决执行国家住房信贷政策,金融管理部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
  五、切实加强住房保障工作。各区政府(管委会)要确保完成年度保障性住房工作目标任务。市住房、国土、监察等部门要加强监督检查,对完成保障性住房工作目标任务不力的区(经济功能区),要视情况根据有关规定报市政府对相关负责人进行约谈、问责。
  六、加强住宅用地出让管理。防止住宅用地出让价格过快上涨。同时,增加普通商品住房和保障性住房土地有效供应。
  七、建立房地产市场调控联席会议制度。由市政府领导任召集人,成员由各区政府、市政府各有关部门负责同志组成,定期召开联席会议,及时研究、解决房地产市场调控的有关问题。




     


关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知

各相关单位:
    为贯彻落实好市府办《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(珠府办函[2016]203号)(下称《意见》)的要求,更好促进我市房地产市场的平稳健康发展,经市房地产市场调控联席会议研究决定,并报经市政府同意,现将执行《意见》的有关操作细则等事项通知如下,请严格按照本通知执行。
  一、市住规建局
  市住规建局牵头做好房地产市场调控联席会议办公室的具体工作,负责和相关部门对《通知》的规定进行商定。并明确如下执行原则:
  (一)《通知》第三点“执行限购和差别化信贷政策”,对三类居民家庭提出限购,所指的144平方米以下(含本数)的普通住房,包含二手房。
  (二)10月6日起,全市范围内所有商品住宅的交易行为严格执行《通知》规定;10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的,按以往的政策执行,但需同时符合以下条件:
  1.销售的楼房合法(已取得商品房预售许可证、商品房地产权权属证明书且无查封无抵押)。
  2.已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项(需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的银行转账、支付票据)。有明确具体交易的房屋等证明。
  (三)公安、人社、税务部门做好相关购房人的户籍、缴纳社保、纳税等核查和提供证明等工作。(新建和二手商品房交易均需要)。
  (四)《通知》第三点“执行限购和差别化信贷政策”的逐月连续缴纳个人所得税或社会保险的时间,指购房之日算起,前2年内连续逐月缴纳一年以上个人所得税或社会保险。
  (五)下列人员,可凭相关证明,按非珠海户藉居民家庭的标准执行购房政策,但不需要提供纳税和社会保险证明:
  1.中央、省直机关事业单位等机构驻珠海的工作人员;
  2.驻珠海现役军人;
  3.取得《珠海市高层次人才证书》的高层次人才;
  4.户口迁入我市高校的在读大学生。
  (六)住房保障部门尽快拟定《关于配建保障性住房的实施意见》。
  二、市国土资源局
  (一)住宅用地配建保障性住房(人才住房或公共租赁住房)
  市住规建局出具住宅用地相关规划条件,国土资源局按照用地规划条件的相关要求纳入用地《挂牌文件》及《国有建设用地使用权出让合同》。
  (二)经营性用地竞买保证金
  我市经营性用地竞买保证金将由原来的30%调整为50%。
  (三)住宅用地出让起始价(底价)及最高限价的确定
  鉴于房地产市场变化较快,为避免我市住宅用地的出现高溢价率等情况,在今后我市每宗住宅用地出让前,将由国土资源局牵头,会同市住规建局、市公共资源交易中心及辖区政府(管委会)共同对用地出让起始价(底价)及最高限价进行研究确定后,报请市政府审定。
  (四)住宅用地到达最高限价后,竞配保障性住房面积
  当住宅用地竞买价格达到设定的最高限价时,转为竞保障性住房面积。竞保障性住房面积原则按照住宅功能总建筑面积的0.1%为增长幅度进行竞买(具体操作时,将按该比例对竞配面积进行取整),配建保障性住房建筑面积最多者为竞得人。
  三、市人民银行、银监局
  明确执行限购前后贷款相关政策的时间,10月6日之前,已经进行实质性交易(已经进行了网签或缴纳了定金、首付款、全款,提供有相关有效的银行转账、支付票据)的,按照限购前的贷款政策执行。
  四、市不动产登记中心
  执行《通知》时,按以下的原则进行确认:
  (一)未办理网签,但购房人提供限购前第三方转帐交易凭证的,主张在限购前已经发生实质交易的,可以采信;未办网签,购房人提供的限购前银行转账凭证或支付票据未载明账目来往双方的姓名及所购住房的具体房号,但购房证据链清晰的,可采信;已经入住、有相关水电收费凭证的二手房交易,可以采信。
  (二)父母离婚的,登记在未成年人名下的住宅套数应计入有抚养权的一方名下。
  (三)限购实行后,已经在税务部门完成纳税,向不动产登记中心提供纳税证明的,须审查其购房人是否属于限购范围。
  (四)买卖双方以限购前已通过网签办理购房手续,但由于各种原因需换房,并在限购后重新办理网签合同,可按照限购前网签规定处理。
  (五)农村集体土地上的自建房、回迁房计入住房套数。
  (六)国有资产转让,委托进行公开交易的,不需要审查买受人是否属限制购买人群。
  (七)非直系亲属间的房产赠与,须审查受赠人是否属限制购买人群。
  五、市发改局(物价部门)
  新建商品房项目在销售(预售和现楼销售)前,应到市发改局进行备案,并按如下原则执行:
  (一)明确三个价格定义:
  1.前期价格:指项目在本次备案前3个月的网签交易均价;
  2.周边在售价格:指报备的项目所在区域周边2平方公里范围内,选取3-5个在售项目前3个月的网签交易均价;
  3.区域价格:指报备的项目所在的区域内(有设立不动产登记分机构的区域)前3个月的网签交易均价。
  (注:网签交易均价以不动产登记中心提供数据为准)
  (二)报备项目有前期价格的,报备价格在项目前期价格的基础上,增幅不应高于3%。没有前期价格的,报备价格在周边在售价格的基础上,增幅不应高3%,没有周边在售价格的,报备价格在区域价格的基础上,增幅不应3%。如前期价格明显低于周边在售价格的,按周边在售价格或区域价格比较。
  (三)商品房销售价格原则上不得高于备案价格,确实需要调价的,必须重新备案,且间隔时间应在6个月以上。
  (四)10月6日之前取得预售许可或商品房地产权权属证明书的项目,不需要进行价格备案,但应严格执行价格信息公开制度。
  (五)报备项目整栋或整个项目的每套住房面积均在144平方米以上的,备案时不需要进行价格比较,按报备价格备案。
  六、市工商局
  (一)加强对房地产市场的广告监管执法工作。以房地产开发商、承销商、房地产中介及广告经营单位、广告发布单位等为对象,通过加强日常监管、专项整治、行政指导等措施规范其经营行为,严厉查处虚假违法房地产广告行为。
  (二)加强房地产交易合同监管。重点针对房地产开发商、承销商、房地产中介利用房地产类合同中的典型不公平格式条款,免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的违法违规行为,加大执法力度,狠抓案件查办工作,切实维护合同公平正义,保障消费者合法权益。
  七、市金融局
  金融主管部门会同市处非办、公安、税务、公积金中心等部门,加强房地产市场金融秩序整顿和监管,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,继续开展房地产领域非法集资排查和整治。
  八、市税务局
  (一)外地企业派驻人员在珠海工作,如果不能缴纳规定时限的社保或纳税证明,属于限购人群。
  (二)社保费和纳税的征收工作,分别以税务部门和人社局出具的相关证明为准。
  九、其他部门
  联席会议成员单位之间因工作需要进行数据共享的,相关成员单位应及时配合,涉及商业秘密或个人隐私的信息,由相关单位按规定妥善处理;其他相关部门按照《意见》做好相关工作,需要进一步明确的,和市房地产市场调控联系会议办公室联系。
  特此通知。


                            珠海市房地产市场调控联席会议办公室
         (珠海市住房和城乡规划建设局)
               2016年10月24日


珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知
来源:珠海市住房和城乡建设局     发布时间:2016-10-31 10:13
珠府办函〔2016〕203号
横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:
经市人民政府同意,现将市住房和城乡规划建设局制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》予以转发,自印发之日起实施,请认真贯彻执行。


珠海市人民政府办公室
  2016年10月6日

关于进一步促进我市房地产市场平稳
健康发展的若干意见

为了进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,现提出如下意见:
一、加大住宅用地供应力度,加强土地出让监管
积极推进土地供给侧结构性改革,合理确定土地出让规模和节奏,防止区域分化拉大或出现局部区域过热,加快“城市更新”的步伐,进一步保障住房供应量,平衡市场供给。
强化土地购置资金的监管,提高竞买土地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。
“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例,由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。
二、加强住房保障工作
落实新出让土地商品住房开发项目、城市更新项目配建人才住房和公共租赁住房政策,配建面积不得低于住宅建筑面积10%,产权无偿归政府所有,主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。
落实“十三五”住房保障专项规划中126公顷保障性住房储备用地总量供给,已建成或在建项目加快配租(配售)或建设工作;未建设的在2016年底前完成选址落地,各区政府(管委会)要根据住房保障需求加快推进建设,着重解决符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难家庭、“夹心层”住房问题。
三、执行限购和差别化住房信贷政策
(一)自即日起,我市执行住房限购政策,对以下类型居民家庭,暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房:
1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;
2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭;
3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
(二)根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕 26号等文件规定,实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%,相关差别化住房信贷政策如下:
1.居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,最低首付款比例不低于30%。
2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。
3.居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。
4.对拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。
四、完善商品房交易价格报备及信息公开制度
新建商品房项目在销售(预售和现楼销售)前,应到市价格主管部门进行价格备案,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,价格主管部门不予备案;没有进行价格备案的项目,属于期房预售的暂不核发预售许可、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在预售许可证核发的十天内一次性公开全部销售房源,并在售楼处将信息和预售许可证等证照予以公开;商品住房项目在销售中,要严格执行明码标价、一房一价的规定,实际销售价格不得高于申报价格。同一批次分批销售时,不得提高销售价格;下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。
五、整顿和规范房地产市场秩序
(一)加强商品房预售行为监管,进一步规范开发企业诚信经营。取得预售许可的商品房项目,应严格依照法律法规和《珠海市房地产开发企业信用管理办法》规定,依法依规、诚信经营。
(二)对未取得预售许可的项目,开发企业不得以诚意金、内部VIP、参加各种形式的电商活动、回馈活动等形式进行认筹;对取得预售许可的项目,开发企业不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段“捂盘惜售”,故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者,侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。
(三)加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,受客户委托对外发布真实的房源和价格信息,不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价,不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
(四)严肃查处房地产市场违法违规行为。市住房和城乡规划建设局会同市国土、发改、税务、公安、工商等部门联合开展专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业“捂盘惜售”、囤积房源、闲置土地、炒地,以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。
(五)加强商品房项目的价格和广告管理。价格主管部门严肃查处违反价格报备规定、哄抬房价的行为;工商部门严查虚假、不实广告和宣传行为。对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光,并纳入企业信用档案,由相关部门实施联合惩戒。
六、充分发挥金融监管作用
金融主管部门会同市处非办、公安、税务、公积金中心等部门,加强房地产市场金融秩序整顿和监管,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,继续开展房地产领域非法集资排查和整治。
七、切实加强部门联动,完善房地产调控联席会议制度
加强组织领导,建立由市住房和城乡规划建设局牵头,市发改、国土、统计、税务、工商、金融、市政府新闻办、人民银行、银监、不动产登记中心等单位参加的房地产调控联席会议制度,指导、协调推进全市房地产市场监管工作,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,及时完善相关监管措施。
八、正确引导社会舆论
各新闻媒体、网络平台要正面宣传和舆论引导,加强房地产法律、法规和政策的宣传,客观、公正地报道房地产市场情况,稳定市场预期,促进我市房地产业的健康、稳定、可持续发展。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息,制造、传播谣言的,由公安机关、网络信息管理等部门坚决予以查处。

公开方式:主动公开

抄送:市委各部委办局,市人大办,市政协办,市纪委办,珠海警备区,
市中级法院,市检察院,各人民团体,各新闻单位,中央和省属
驻珠海有关单位。
珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知
珠府办函〔2017〕79号
横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:
为进一步贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,保持和促进我市房地产市场的平稳健康发展,经市人民政府同意,现就进一步加强我市房地产市场调控工作通知如下:
一、加大住宅用地供应力度,完善土地出让机制
进一步推进土地供给侧结构性改革工作,优化住宅用地出让节奏和规模,平衡全市各区住宅用地出让计划,防止区域分化进一步拉大。加大共有产权房、保障性住房用地供应,平衡市场供给。进一步完善全市各区域“招拍挂”出让住宅用地的土地溢价率和人才住房、公共租赁住房面积配建标准的设定工作,强化土地出让工作的监管。
二、优化土地出让模式,加强土地购置资金监管
研究试行“限地价、限房价”等新型土地出让方式,稳定市场合理预期,促进土地市场理性稳定。
强化对土地购置资金的监管,提高竞买土地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的60%;企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前,承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。
金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源,税务部门严查偷税漏税行为,对存在违法违规的企业和个人以及金融机构,依法依规严厉处罚。
三、强化“限购、限售、价格备案”政策
(一)加强住房限购、限售政策。
自本通知发布之日起,加强本市范围内的住房(含新建商品住宅和二手住房)限购、限售政策。规定如下:
1.全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围。
2.无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民,暂停在全市范围内向其销售住房。
3.通过赠与方式转让住房后,须满3年之后方可以再次购买住房;接受赠与的,必须符合本市的现行限购政策。
4.居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买(本通知发布之日起购买,下同)的住房,须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。
5.下列需购房的非本市户籍的高层次人才,按非户籍居民家庭标准执行购房政策,但不需要提供纳税和社会保险证明:
(1)新引进院士,国家“千人计划”,广东省领军人才等;
(2)博士后研究人员;
(3)取得《珠海市青年优秀人才证书》的青年优秀人才;
(4)我市重点产业发展急需的专业技术人才和高级经营管理人才。
以上高层次人才由市人社部门认定并出具相关证明。
(二)加强商品房交易价格管理。
新建商品住房价格备案时,要严格按照调控政策规定的程序,对项目前期价、周边价和区域价逐级进行比选,不得超越比对级次、比选高价进行价格备案。
四、加强差别化住房信贷政策
经广东省市场利率定价自律机制研究通过,对我市差别化住房信贷政策作以下调整:
(一)居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的,继续执行购房首付款比例不低于30%的政策。
(二)居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录,或拥有1套住房且相应贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于40%;购买非普通住房的最低首付款比例不低于60%。
(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清的,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于50%;购买非普通住房的最低首付款比例不低于70%。
(四)对拥有两套及以上住房的居民家庭,继续暂停发放商业性个人住房贷款。
五、发挥联席会议联动作用,建立长效机制
进一步加强市房地产市场调控联席会议的工作力度,完善管理机构,建立健全房地产市场调控的长效机制,进一步推进房地产市场的监测、分析工作,及时完善相关监管措施。
六、加大房地产市场的监管力度
市房地产市场调控联席会议各成员单位要加强市场监管,加强税务稽查、工商经营检查、金融检查。产权登记、税务、人社等部门要严格审查购房居民的购房资格,严厉查处规避限购政策、偷税漏税、虚假广告、扰乱金融秩序等违法违规行为,进一步整顿房地产中介市场,并积极指导各企业进行行业自律、诚信经营,维护市场的正常秩序。
开发企业、中介机构违反规定依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
七、做好舆论宣传工作
充分发挥舆论正面宣传和舆论引导的作用,加强对“房子住而不炒”的属性以及房地产法律法规和政策的宣传,倡导住房理性经营和消费观念,禁止各类机构及个人利用公共平台散布虚假消息及制造、传播谣言,稳定市场预期。
本通知自印发之日起实施。
珠海市人民政府办公室
2017年4月8日


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