关于“违章建筑”的裁判规则——租赁篇

王希胜律师

关于“违章建筑”的裁判规则——租赁篇

仟问律师  



裁判规则

实务要点一：

租赁物属于违章建筑的，租赁合同不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定，当事人不得以此主张租赁合同无效。

案件：陕西嘉亨实业发展有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）最高法民申818号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

关于案涉租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。

实务要点二：

在售后回租型融资租赁关系中，租赁物已被行政机关认定为违章建筑的，租赁物的所有权不能发生转移，双方当事人对租赁物所有权无法转移亦应明知，故应认定其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项。

案件：国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷二审民事判决书（2014）民二终字第109号

来源：中国裁判文书网

最高院认为：

关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题。根据《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。

实务要点三：

双方当事人在场地租赁协议中约定租赁期满出租方回收场地，出租方需退回场地上方建筑物的评估价值。因违章建筑物缺乏法律的保护，其价值与合法建筑物的价值相差悬殊，故此约定的基础应为合法建筑物。资产评估报告未考虑上述因素，法院不予采纳。

案件：宁海县桃源街道浦西社区庙前丁经济合作社、宁海县桃源街道浦西社区堤树经济合作社等与潘华生、潘永平租赁合同纠纷再审民事判决书（2014）浙民提字第46号

来源：中国裁判文书网

浙江高院认为：

两合作社与潘华生、潘永平签订的场地租赁协议第7条约定，在租赁期满时，如甲方（两合作社）需收回租赁场地，乙方（潘华生、潘永平）房产在30万元以内，由评估中心评估后，确定房产金额，由甲方退回给乙方，该约定虽未明确限定协议所称“房产”系指合法建筑物，但只有按合法建筑物去理解，方符合法律的价值取向，合同利益方能得到法律的保护和支持。但根据两合作社再审中提交的新证据，可以证实涉案建筑物为违章建筑物。因违章建筑物缺乏法律的保护，其价值与合法建筑物的价格相差悬殊，宁波恒业资产评估有限公司原一审时出具的资产评估报告书未考虑这一因素，故本院不予采纳。再审中，本应对涉案违章建筑物的残存价值另作评估，但两合作社向本院明确表示愿意将10年的租金12万元退还给潘华生、潘永平，作为解决本案场地租赁纠纷的补偿。本院认为，两合作社的承诺系其真实意思表示，且12万元的补偿已明显高于涉案违章建筑物的残存价值，未损害到潘华生、潘永平的利益，故本院予以认可。

实务要点四：

违章建筑具有相当的财产属性和使用价值，违章建筑的出租属于民事行为，应遵循公平合理、等价有偿的民法原则，承租人应当就承租违章建筑向出租人支付对价——租金。

案件：广州市朗豪坊贸易有限公司、广州市民政局房屋管理所物权保护纠纷再审民事判决书（2017）粤01民再130号

来源：中国裁判文书网

广州中院认为：

关于违章建筑是否应该支付租金的问题。产权面积应支付租金天经地义，无需赘述，关键是要确定违章建筑是否要支付租金。目前，审判实务界对租金、房屋使用金等概念有不同的界定，实则没有那么神秘，叫什么名字并不重要，就是租房子给钱，本案统称租金。违章建筑到底要不要给租金呢？本院试从法律、情理两个方面予以论述：

（一）从法律的角度来看：违章建筑主要是指违反了诸如规划、土地管理等行政管理法规的构筑物，是从行政管理法规的角度来界定的。从民事法律的角度来看，违章建筑具有相当的财产属性和使用价值，是毋庸置疑的，本案中朗豪坊公司使用违章建筑开办宾馆就是明证。简而言之，违章建筑属于行政管理的范畴，应由行政主管部门处理；违章建筑出租则属于民事交易行为，应遵循公平合理、等价有偿的民法基本原则。朗豪坊公司实际使用了民政局房管所的财产（违章建筑部分），从民法上来讲就应该支付对价——租金。

（二）从情理上来看：朗豪坊公司使用民政局房管所的房屋（违章建筑部分）数年，长期不交租金，无异于白吃白喝。更何况从产权证记载可知，本案所涉房屋1993年就已存在，属于历史遗留的违章建筑，历时已二十年之久，至今未被拆除。如果真如一审法院以“可能拆除或者保留”为由暂不处理租金问题，则违章建筑一日不处理，朗豪坊公司就可以一日无偿使用该部分房屋。于情于理，说得过去吗？

综合上述两点分析，朗豪坊公司在本案中应付租金的面积为1586.6282＋96.29+261.00-782.47=1161.4482平方米。

实务要点五：

双方当事人均在知情的情况下达成对违章建筑的租赁合意，后因违章建筑被拆除导致一方违约而最终解除合同的，在违约责任认定的问题上，应当认定双方当事人均存在过错，可根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，综合确定责任分担。

案件：上海玺钊实业有限公司诉上海骋鑫真空镀镆有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书（2017）沪0116民初10011号。

来源：中国裁判文书网

上海金山区法院认为：

既然违章建筑已经拆除，违约金的月租金标准按照扣除违章建筑后的面积重新计算较为合理。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，维护交易秩序。具体到本案，玺钊公司的违约行为，会给骋鑫公司带来本案的律师费、涉案厂房的空置期等损失。而在一定程度上玺钊公司对于违章建筑的性质也是知晓的，因为涉案厂房中的违章建筑大都系简易彩钢板房，且实际厂房面积远远超出了涉案厂房的产证面积，据玺钊公司陈述亦曾向骋鑫公司询问产证中没有的建筑面积会不会拆除的问题。虽然双方对于违章建筑的拆除问题各执一词，骋鑫公司说违章建筑会拆除且违章建筑面积的租金已经扣除（违章建筑给玺钊公司免费使用），玺钊公司说骋鑫公司讲不会拆除，但可以推定，既然对于违章建筑的性质已经知晓，那么对于违章建筑的拆除问题玺钊公司心存一定侥幸心理。同时，本案中玺钊公司之所以违约，在较大程度上是因为违章建筑的拆除引起的，虽然骋鑫公司述称签合同时已就违章建筑向玺钊公司做出过说明，但违章建筑毕竟是由骋鑫公司在签订合同之前搭建的，骋鑫公司对此有一定过错。此外，涉案厂房租赁合同约定的租赁期间长达15年（自2017年1月1日起至2032年1月31日止），至本案诉讼之日，只履行了半年多时间。因此，综合考量前述因素，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，法院认为骋鑫公司依约主张的违约金显属过高，现对其予以适当调整，将其由263,839.98元调整至6万元。该案当事人上诉，在（2018）沪01民终1888号案件中上海市第一裁定驳回上诉，维持原判。

转自：判例研究